商铺租赁纠纷：未过消防，租客能否解除合同并要求退保证金？

律师观点分析

商铺未过消防，租客能否解除合同并要求退保证金？

【案情简介】2018年，租客A从网上了解到房东B经营的茶楼有意转让出租，A于是从房东B处承租该商铺继续经营茶楼，合同约定租期６年，第一年租金12万，租金逐年递增10%，保证金１５万，合同还约定若A在租期不满６年时退租或逾期付租或商铺物品未如数交接情况下，B有权不退保证金等霸王条款。合同签订后，A满心欢喜开业经营，但经营过程中，经常出现电路、漏水问题。2020年，因疫情原因，突发物业、消防支队消防检查，发现案涉商铺无任何消防设施，并书面要求30日内消防整改，口头告知整改期间停业整顿。A遂前往当地行政服务中心消防窗口核实，案涉商铺在装修经营前确实未过装修消防。加之疫情影响，生意惨淡。次日，A便通过微信告知B因其未过消防正式通知解除合同并要求限期接房、退保证金１５万。B微信回复不同意解除合同且要求继续支付租金，A遂自行拍摄腾房视频（客观存在少部分物品的毁损或丢失情况）并与钥匙一并邮寄B处。B因逾期未退保证金，A委托王律师后收集证据后起诉。

【代理过程】王律师接受委托后，第一时间与委托人沟通案件情况、分析利弊、固定证据、多次前往消防部门、案涉商铺调查取证，经过多次庭审沟通、交换意见，最终法院确认合同解除并支持了委托人退还12万保证金的诉求。

【案件评析】需要注意的是：商铺应不应该过消防是一个争议焦点，租客能否因商铺未过消防而解除合同是另一个争议焦点。

【商铺应不应该过消防？】

首先，茶楼属于《消防法》第七十三条规定的公众聚集场所中的公共娱乐场所。作为公众聚集场所开业前，必须经过土建消防验收或检查和装修消防验收或检查，而装修消防验收或检查手续由装修所属期的经营者负责。依据《消防法》第十五条、《公共娱乐场所消防安全管理规定》第五条、第六条规定，具体流程及要求是：

1、装修时应先将消防设计图纸报送当地消防机构审核，经审核同意方可施工；

2、工程竣工时，必须经消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用；

3、在使用或者开业前，也必须具备消防安全条件，依法向当地公安消防机构申报检查，经消防安全检查合格后，发给《消防安全检查意见书》，方可使用或者开业。

【土建消防、装修消防的验收或审查】虽然案涉茶楼的建筑面积小于500平方米，但依据《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（2020年6月1日生效）第十四条、第十五条,该条款规定的是建设单位的土建消防验收中的消防设计及技术资料的审查,而非装修消防。结合本案，案涉商铺未过的也是装修环节，而非土建环节的消防审查。

【商铺要具备哪些设施才符合消防安全条件？】若要符合消防安全条件，除水电路符合规定外，室内装修材料均需符合《消防法》第二十六条第二款规定,还应当具备消火栓系统、自动喷淋系统、火灾自动报警系统、消防排烟系统、消防广播、应急照明的设计和施工。从双方交接清单、视频看，现场确实不具备过消防的条件,全屋为实木或易燃材料装修，消防隐患极大，需要重新装修，这也是房东一直回避消防问题的根本原因。

【司法实践】针对涉案商铺是否应该办理装修消防验收或检查手续，是否应该取得合格《消防安全检查意见书》方可开业等专门性问题，法院在审理过程中大多会向当地消防救援支队走访调查、予以核实。

【关于租客能否因商铺未过消防而解除合同？】

【法院观点】认为案涉茶楼是否过消防并未影响租客对房屋的使用，一方面租客实际承租2年后才提出消防问题，另一方面物业书面通知消防整改并未书面通知停业整顿。最后，即使存在需要消防整改的情况，租客并未给房东整改机会及整改所需的合理期限，而径行解除合同，故法院认为租客解除合同不当，结合租客退租时客观存在部分物品的毁损情况，法院最终支持了租客确认合同解除及退还保证金12万元的诉求。

【律师建议】租客若以后遇到类似情况，在接到消防整改通知后可以先与律师朋友沟通，考虑先催告房东合理期限内整改，之后再根据整改与否或整改情况解除合同。另，若房东在订立合同之处曾明确告知过了消防的欺诈行为，导致租客对承租产生错误的认知进行做出错误意思表示，则租客在选择撤销合同还是解除合同时，可以考虑以房东曾明确过了消防的欺诈主张撤销合同退还款项，而非径直简单粗暴地通知解除。但需要注意的是，撤销合同与解除合同属于两种不同路径，当事人只能选择其一，而不能两者兼得。因与维护商业交易稳定性原则相悖，合同的解除或撤销需要慎之又慎，解除或撤销之后也并不都能一了百了。建议律师早介入，综合评析后设置解除路径。