武汉某公司、胡某与朱某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

审理经过

上诉人武汉某公司、胡某因与被上诉人朱某、原审第三人武汉园某公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭，因一审认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人诉称

某公司、胡某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

朱某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人明知与第三人签订的租赁合同约定不能转租、分租前提下未经第三人同意擅自转租给被上诉人，该行为也没有经过第三人追认，第三人以实际行为对转租行为表示不认可，上诉人擅自转租的行为无效，上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效，取得的财产应予返还。请求驳回上诉，维持原判。

园林公司述称，上诉人未经园某公司同意将所涉房屋转租、分租，违反了上诉人与园林公司签订的合同，上诉人的行为属于无权处分，事后也未经园某公司追认，因此，上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效。

朱锦尚向一审法院起诉请求：1、解除朱某与某公司之间签订的租赁经营合同；2、雅和某公司返还朱某合同款56014元；3、胡某与某公司承担连带返还、赔偿责任；4、本案诉讼费用由某公司、胡某共同承担。

一审法院查明：某公司的注册资本为2000000元，其中胡某的认缴出资额为1980000元、出资方式为货币，缴付日期为2022年10月30日。

园某公司是第十届中国（武汉）国际园林博览会的建设单位。20l5年元月，某公司与园某公司签订《第十届中国（武汉）国际园林博览会东部服务区·汉口里租赁合同》，约定：园林公司将第十届中国（武汉）国际园林博览会东部入口服务建筑（汉口小镇）汉口里商业街1-2-6号商铺出租给某公司使用；租赁期限自2015年9月25日起至2025年9月24日止；某公司在该房屋内经营品牌为田某蒸馆；某公司违反合同约定的各项要求对该房屋进行装饰装修的，园某公司、物业服务公司有权通知某公司改正；某公司自园某公司、物业服务公司发出通知之日起超过5日仍未改正的，则园某公司、物业服务公司有权对该房屋停止水、电等能源供应或直接采取强制措施予以纠正，因此而发生的一切损失和费用均由某公司承担；未经园某公司、物业服务公司书面批准，某公司不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、赠与、合作经营、承包经营或联营等给第三方经营或者变相给第三方经营，否则视为严重违约，园某公司有权提前解除本合同，某公司应承担导致合同提前终止的违约责任。该合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，园林公司将上述房屋交付给某公司使用。

2015年7月13日，朱某与某公司签订《租赁经营合同》，约定：某公司将湖北省武汉市园博园东服务区汉口里1-2栋的TQT04号商铺（面积约为66平方米）租赁给朱某，租赁期限自2015年9月25日起至2018年9月24日止；某公司同意给予朱某自2015年12月1日起至2015年12月31日止、自2016年12月1日起至2016年12月31日止、自2017年12月1日起至2017年12月31日止为免租期限；朱某的开业时间为2015年9月25日，该日为计租日；如因某公司的原因造成朱某免租期延后的，延后的实际计租日以双方正式计租的开业时间确认函为准；朱某在免租期内免付房租租金，但需按合同的规定支付物业管理费以及实际使用及损耗的能源费，并履行合同约定的相关义务；朱某必须按照合同约定的开业时间（计租日）正式履行经营活动；朱某应从计租日起支付租赁商铺的租金及物业管理费，先付后用；每季度自然月的租金按每平方米220元的标准计算，物业费用按18元平方米月核算；自2015年9月25日起至2015年9月30日止的租金为2864元、物业管理费为234元，合计为3098元；自2015年10月1日起至2015年10月31日止，租金为14520元、物业管理费为1188元，合计为15708元。朱某应在合同签约之日起7天内支付首期（包括第一期不足月和第一期自然季）的租金及物业管理费，每延迟一天应支付应付款项3%的违约金；朱某在每季度最后一个月20号前支付下一个季度的租金及物业管理费；朱某必须在合同签订之日起7天内向某公司一次性缴纳履约保证金30000元。该合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，某公司于2015年7月将第十届中国（武汉）国际园林博览会东部入口服务建筑（汉口小镇）汉口里商业街1-2-6号中的TQT04号商铺交付给朱某。胡某于2015年7月13日向朱某收取了10000元。2015年8月28日，朱某向胡某共支付了46014元。园某公司于2015年9月对该房屋采取停水、停电的措施后，朱某未能在2015年9月25日开业。该房屋至今仍无法经营。因当事人一直协商未果，朱某于2018年1月31日起诉来院。诉讼中，因当事人各持己见，调解未达成协议。

一审法院认为：园某公司依法享有将其建设的第十届中国（武汉）国际园林博览会东部入口服务建筑（汉口小镇）汉口里商业街1-2-6号商铺出租给某公司的权利。园某公司与某公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同是合法有效的。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。故未经园林公司、物业服务公司书面批准，某公司不得对该房屋进行任何形式的转租、分租等。某公司将第十届中国（武汉）国际园林博览会东部入口服务建筑（汉口小镇）汉口里商业街1-2-6号中的TQT04号商铺转租给朱锦尚后，园林公司不仅于2015年9月采取停水、停电的措施，并且在诉讼中认为朱某与某公司签订的《租赁经营合同》属无效合同，园某公司以其行为明确表示了其不同意雅和源田庆堂公司的转租行为。虽然雅和源田庆堂公司、胡启华辩称园林公司允许其转租，但其无法提交证据予以证明，故对其主张不予采信。朱锦尚与雅和源田庆堂公司签订的《租赁经营合同》虽系当事人的真实意思表示，但由于雅和源田庆堂公司无权擅自转租该商铺，故该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”朱锦尚共向雅和源田庆堂公司支付了56014元，但其在租赁期限内无法在该商铺内经营，现其请求雅和源田庆堂公司返还56014元，有理，予以支持。胡启华系某公司的股东，胡某以其个人账户收取了某公司的相关款项，虽然某公司、胡某辩称胡启华未将上述款项占为己有，但其未提交证据予以证明，故对某公司、胡某的辩称不予采信。现朱某请求胡某与某公司承担连带返还、赔偿责任，有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、武汉某公司于本判决生效之日起十日内向朱锦尚返还56014元；二、胡某对上述债务承担连带责任；三、驳回朱某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，减半收取计600元，由武汉某公司负担。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

本院查明

本院经审查查明：一审判决认定事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，某公司与园某公司租赁合同明确约定如对外转租、分租、赠与、合作经营、承包经营或联营等给第三方经营或变相给第三方经营，应经园某公司、物业服务公司书面批准。某公司在本案一、二审诉讼过程中，均未提交证据证明其将涉案房屋转租给被上诉人经营经过园林公司书面批准，且园林公司在知晓某公司的转租行为后，不仅于2015年9月采取停水、停电的措施，并且在诉讼中认为朱某与某公司签订的《租赁经营合同》属无效合同，园林公司以其行为明确表示其不同意某公司的转租行为。故一审法院认为上诉人与被上诉人签订的《租赁经营合同》无效正确。某公司认为其转租行为经过园某公司同意，缺乏事实依据，本院不予采纳。因上诉人与被上诉人签订的《租赁经营合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，上诉人应当向被上诉人返还因合同取得的财产，且上诉人未提交证据证明被上诉人在签订合同时存在过错，故上诉人认为被上诉人应承担物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人基于其与上诉人签订的《租赁经营合同》有效而提出解除合同的诉讼请求，一审法院经过审理直接认定上诉人与被上诉人签订的《租赁经营合同》无效欠妥，但一审判决结果正确，本院予以维持。

综上，某公司、胡某的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1200元，由武汉某有限公司、胡某负担。

本判决为终审判决。