邹某与武汉某公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告诉称

原告邹游诉称，我于2014年10月12日与被告签订购买塔子湖组团J地块第10幢1单元17层05号房屋的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2015年10月30日之前，将完成竣工交付使用相关手续之后的商品房交付给我使用，约定供电经相关行业单位认可达到正常使用条件，并且交付时一户安装一块电表、通电。合同签订后，我按照合同约定的方式付清了房款，但是被告到2016年1月份都未达到合同第九条约定的交房条件，根据相关法律规定和合同约定，被告已经构成违约，为维护我的合法权益，现诉至法院请求判令：1、被告向我支付逾期交房违约金21,837元；2、本案的诉讼费全部由被告承担。审理中，原告进一步明确其违约金的计算方式为：购房全款×0.5‰×42天（从2015年10月31计算至2015年12月11日）。

被告辩称

被告某公司辩称，我方认为原告诉讼请求不成立，请求法院驳回原告全部诉讼请求。我方交付的商品房已符合交付条件，不需要承担违约责任。我方所交付的房屋于2015年10月30日交房前已通电，因正式分户供电需从隔壁小区牵电线受到阻扰，后我方额外向隔壁小区开发商支付了1,800,000元补偿金，于2015年12月11日正式分户供电。正式分户供电延迟的原因非我方主观原因，我方没有根本违约行为。在工程施工中途还遇极端天气停工情形，即使法院最终认定我方交付的房屋电力供应不符合合同约定的交房条件，也应扣除不可抗力天数。另，2015年10-12月期间电费均由我方承担，原告无任何损失。原告诉请的违约金计算标准过高。请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2014年10月12日，邹某与某公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：市130327354），双方约定：邹游购买某公司投资建设的位于本市江岸区塔子湖“塔子湖组团J地块”项目中商品房一套；商品房单价为每平方米11,394.39元，总金额为1,039,852元；出卖人应当在2015年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续/；5、供电：交付时一户安装一块电表、通电；6、给水：交付时一户安装一块水表、通水；7、燃气：天然气管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司规定办理；8、/；9、/；10、/。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。

合同签订后，邹某按约定付清全部房款。2015年10月28日某公司在武汉晚报A24版刊登《交房公告》，载明：我公司开发建设的江岸区塔子湖组团J地块一期1号、2号、3号、9号、10号、11号楼已通过验收，请各位业主按我司通知的先后时间顺序，于2015年10月30日之前办理收房手续，逾期则视为自动收房。2016年8月7日，邹某办理涉案房屋的收房手续。

另查明，某公司分别于2015年9月28日取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》；于2015年10月19日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；于2015年10月10日取得《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，涉案工程消防复验合格；于2015年10月28日通过1、2、3、9、10、11#楼燃气配套工程验收；于2015年9月22日取得武汉市水务集团有限公司汉口供水部《证明》，1、2、3、9、10、11#楼及小学、幼儿园供用水工程已竣工，并于2015年8月底送水。

审理中，邹某与某公司确认越秀公司“塔子湖组团J地块”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日正式送电。

上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》、《整改通知书》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《证明》、交楼公告等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。

本院认为

本院认为：邹某与某公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。邹某依约向某公司交付房屋总价款后，某公司应按双方合同约定将符合交付条件的商品房交付邹某使用。本案中，某公司虽提交证据证明其规划、基础设施工程、人防工程、燃气、供水等符合交房条件，但根据本院的调查核实，涉案“塔子湖组团J地块”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日才正式通电。双方合同对供电的约定为“供电按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”、“交付时一户安装一块电表、通电”，结合双方签订商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，双方对供电的条件应理解为合法、正常的用电。虽然某公司在合同约定的交房期限内已将上述1、2、3、9、10、11#楼通电，但该供电属于“非正式供电”，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的正常使用条件。故某公司未按合同约定于2015年10月30日前正式通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。被告某公司辩称在工程施工中途遇极端天气停工，应扣除不可抗力天数，审理中被告某公司提出的证据不能证明该极端天气属于法律规定的不可抗力情形，对该辩称意见本院不予采信。对于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5”，庭审中越秀公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到虽然某公司没有在交房时正式通电，但买受人并不是处于无电使用的状态下，未对其生活造成实质性的影响，审理中邹某也未提交证据证明其实际遭受的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”的规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为日万分之二，即越秀公司应向邹游支付逾期交房违约金为8,526.79元[1,039,852元×0.2‰×41天（2015年10月31日—2015年12月10日）]。邹某要求某公司支付逾期交房违约金21,837元的诉请，本院予以部分支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告武汉某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告邹某支付逾期交房违约金8,526.79元;

二、驳回原告邹某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费346元、邮寄费20元，合计366元由被告武汉某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。