邱某与武汉某公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

原告诉称

原告邱某诉称，我与某公司于2015年6月5日签订《武汉市商品房买卖合同》，购买某公司开发的“星汇君泊”项目中某房屋。合同约定某公司应当在2015年10月30日之前，将完成竣工交付使用相关手续之后的商品房交付给我使用，并约定供电和燃气达到相关行业认可的正常使用条件。合同签订后，我按照合同约定的方式付清了房款，但是越秀公司至今都未达到合同第九条约定的交房条件，根据相关法律规定和合同约定，被告已经构成违约。为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、越秀公司支付延期交房违约金34，446元（按合同约定支付的购房款总金额为基数，每日万分之五，暂计算至起诉之日）；2、本案诉讼费用由某公司承担。

被告辩称

被告某公司辩称，我公司已按合同第九条的约定，在2015年10月30日之前达到了交付标准，不存在逾期交房，不需要承担逾期交房的责任。原告诉请的违约金计算标准过高，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2015年6月5日，邱某与某公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：市130326789，双方约定：邱某购买某公司投资建设的位于本市江岸区塔子湖“星汇君泊”某商品房一套；商品房单价为每平方米10，596.16元，总金额为1，497，661元；出卖人应当在2015年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；／；5、供电：交付时一户安装一块、电表、通电；6、给水：交付时一户安装一块水表、通水；7、燃气：天然气管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司规定办理；8、／；9、／；10、／。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。

合同签订后，邱某按约定付清全部房款，2015年10月28日某公司在武汉晚报A24版刊登《交房公告》，载明：我公司开发建设的江岸区塔子湖组团J块地一期1号、2号、3号、9号、10号、11号楼已通过验收，请各位业主按照我司通知的先后时间顺序，于2015年10月30日之前来办理收房手续，逾期则视为自动收房。邱某于2016年1月10日办理涉案房屋的收房手续。

另查明，某公司分别于2015年9月28日取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》；于2015年10月19日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；于2015年10月10日取得《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，涉案工程消防复验合格；于2015年10月28日通过1、2、3、9、10、11#楼燃气配套工程验收；于2015年9月22日取得武汉市水务集团有限公司汉口供水部《证明》，1、2、3、9、10、11#楼及小学、幼儿园供用水工程已竣工，并于2015年8月底送水。

2015年11月18日，武汉市住房保障和房屋管理局向越秀公司出具《整改通知书》，记载：2015年11月6日，经查，你公司在开发经营中，存在下列问题：“塔子湖组团J地块（星汇君泊）”项目1-3和9-11号楼未达到合同约定的交房条件，将商品房擅自交付使用。对于该项目违规交付问题，你公司应立即进行整改，并于2015年12月2日前将整改措施及结果书面报武汉市住房保障和房屋管理局，我局将根据有关规定和调查事实作出相应处理。审理中，为查明上述《整改通知书》中描述的某公司“未达到合同约定的交房条件”具体指哪些条件，2016年5月10日经本院向武汉市住房保障和房屋管理局进行核实，武汉市住房保障和房屋管理局答复称，之所以向某公司出具《整改通知书》，是因为2015年11月6日在越秀公司检查时，某公司未能出具供电公司的证明。询问有关商品房项目竣工交付使用备案证是否是交房的必要条件，武汉市住房保障和房屋管理局答复称，商品房项目竣工交付使用备案证只是行业管理行为，是否是交房的必要条件要看双方商品房买卖合同中有没有明确约定需要办理该证，而且该证已于2016年1月1日起停办。

2016年5月24日经本院向武汉市供电局调查核实，某公司“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日正式送电。

上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》、《整改通知书》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《证明》、交楼公告、调查笔录等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。

本院认为

本院认为：邱某与某公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。邱某依约向某公司交付房屋总价款后，某公司应按双方合同约定将符合交付条件的商品房交付邱某使用。本案中，越秀公司虽提交证据证明其规划、基础设施工程、人防工程、燃气、供水等符合交房条件，但根据本院的调查核实，涉案“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日才正式通电。双方合同对供电的约定为“供电按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”、“交付时一户安装一块电表、通电”，结合双方签订商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，双方对供电的条件应理解为合法、正常的用电。虽然某公司在合同约定的交房期限内已将上述1、2、3、9、10、11#楼通电，但该供电属于“非正式供电”，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的正常使用条件。故某公司未按合同约定于2015年10月30日前正式通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5”，庭审中某公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到虽然某公司没有在交房时正式通电，但买受人并不是处于无电使用的状态下，未对其生活造成实质性的影响，审理中邱汉生也未提交证据证明其实际遭受的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，本院兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为日万分之二，即某公司应向邱某支付逾期交房违约金为12，280.82元［1，497，661元×0.2‰×41天（2015年10月31日—2015年12月10日）］。邱某要求某公司支付逾期交房违约金34，446元的诉请，本院予以部分支持。邱某另主张某公司交房时，房屋天然气未通气，不符合交房条件，但双方合同对燃气的约定是“天然气管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司规定办理”，某公司在交房时，燃气配套工程已经验收，至于具体通气时间双方合同未约定，某公司也无法掌控，故对原告的该项意见，本院不予支持。邱某还主张某公司未办理商品房项目竣工交付使用备案证属于违约，本案原、被告双方对合同第九条第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”未进行约定，而是将交房条件约定为合同第九条确定的除第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”外的六项条件，即在双方约定的交房期限前，完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收。该约定对合同双方均具有约束力，应作为衡量和判断被告是否构成逾期交房违约的依据和标准，故某公司未办理该备案证不影响交房，不属于违约。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告武汉某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告邱某支付逾期交房违约金12，280.82元；

二、驳回原告邱某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费661元、邮寄费20元，合计681元由原告邱某负担408.60元，被告武汉某房地产开发有限公司负担272.40元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。