李某诉武汉市某公司商品房买卖合同纠纷

律师观点分析

原告诉称

原告李某诉称，原告于2007年10月15日与被告签订购买武汉市硚口区某商铺的《武汉市商品房买卖合同》，合同签订后，原告按照约定支付了全部房款。但由于被告的原因，原告至今无法办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。根据双方签订的合同约定以及法律规定，被告已经构成违约，原告多次与被告交涉，被告均置之不理。原告认为，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，导致原告无法对房屋进行买卖、转让、抵押等，给原告造成巨大损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告需参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告配合原告办理所购房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》并支付逾期办证违约金227448元（按已付房款总额以中国人民银行逾期贷款利息标准从签订购房合同之日后90天计算至2012年12月31日止）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告将违约金计算标准变更为每日按房屋总价款的万分之二计算（从2011年1月1日起计算至符合办理房屋“两证”之日止）。

原告李某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

证据一、《武汉市商品房买卖合同》。证明原、被告双方房屋买卖关系合法有效。

证据二、《发票》。证明原告已经按合同约定履行了付款义务。

证据三、《承诺书》。证明被告没有达到办理房屋两证的条件，并对不能办证作出单方承诺。

被告辩称

被告武汉市某公司辩称：1、原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》后，被告已按约定时间将房屋交付原告，并于2011年3月办理了全部房屋的验收备案工作，诉争房屋已于2011年5月具备办理房屋“两证”条件，同意协助原告办理房屋“两证”。2、原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》第十五条第三款明确约定：出卖人在工程备案后12个月内完成产权登记，达到买受人办理两证的条件，即不视为出卖人违约。该约定系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案诉争房屋工程备案的时间是2011年3月，被告于2011年5月完成了全部房屋的权属登记，具备办理两证条件，被告不构成违约。3、消防验收不合格是原告乱搭乱盖导致，责任应该由原告承担，被告已经在合同约定时间办理了房屋验收手续。综上，请求法院驳回原告要求被告支付违约金和诉讼费的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告系武汉市硚口区沿河大道187-189号利济南路汉口电厂危改项目（暨济商城）的开发商，于2007年8月15日取得武开管预售（2007）216号《武汉市商品房预售许可证》，此时该项目已经竣工。2007年10月15日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定原告以8740元／平方米的价格购买被告开发的利济南路汉口电厂危改项目（暨济商城）3层3-10-2号房屋（建筑面积67.99平方米）。合同另约定：“出卖人应当在2007年4月28日前将房屋交付买受人使用，规划验收因电厂还建问题延迟验收，消防专项验收不作为本次交房验收的内容，出卖人保证买受人的消防达到使用标准。……出卖人保证该商品房在办理房地产权属证书时没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理房地产权属证书或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。……因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；3、出卖人在工程备案后12个月内完成产权登记，达到买受人办理两证的条件，即不视为出卖人违约。”合同签订后，原告支付了购房款594233元，被告亦向原告交付了房屋。2009年6月11日，被告向暨济商城二、三楼买受人出具《承诺书》，内容为：“一、被告承诺在2010年12月31日前办妥房屋“两证”并向各买受人交付，其中《土地使用权证》土地使用期限为40年。二、买受人有义务配合被告顺利完成消防验收，被告有义务给买受人提供安置工作。三、如被告未在上述承诺时间向各买受人交付“两证”，每逾期一日被告愿意按各买受人房屋总价款的万分之二向各买受人承担违约责任。”

另查明，该项目于2008年1月17日取得了武汉市城市规划管理局颁发的《建设工程规划验收合格证》，因消防验收问题，该项目于2011年3月14日办理竣工验收备案，于2011年3月22日取得《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，于2011年5月13日取得《武汉市商品房权属证明书》。因项目存在违法建设情况，被告目前仍未完善补交违法建设面积的土地出让金手续，因此被告不符合申请办理土地分割登记的条件，从而导致买房人无法办理所购房屋的《国有土地使用权证》。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定和法律规定配合原告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，被告同意为原告办理房屋“两证”，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告2009年6月11日向原告出具的《承诺书》系被告真实意思表示，被告应秉承诚实信用原则按《承诺书》在2010年12月31日前为原告办妥房屋“两证”并向原告交付，但被告直到2011年5月13日才取得房屋的《权属证明书》，至今仍不符合办理《国有土地使用权证》的条件，应按《承诺书》向原告支付违约金，故对于原告要求被告支付2011年1月1日起至符合办理房屋“两证”之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告武汉市某公司于本判决生效之日起30日内配合原告李某办理武汉市硚口区沿河大道187-189号利济南路汉口电厂危改项目（暨济商城）某房屋（建筑面积67.99平方米）的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。

二、被告武汉市某公司于本判决生效之日起15日内向原告李某支付违约金（以本金人民币594233元按每日万分之二计算，从2011年1月1日起计算至房屋符合办理《国有土地使用权证》之日止）。

三、驳回原告李某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4712元，由被告武汉市某公司负担（原告已垫付，被告于本判决生效之日起7日内支付给原告）。