覃兆江律师
问：我是郑女士，我在2015年年初全款购买了某小区的预售商品房，合同约定2018年6月交楼，若逾期交楼超过期限，购房者有权解除合同要求返还购房款。后来，开发商因资金链断裂导致无法按期交楼。经了解，开发商已被楼盘建设工程的承包方等债权人起诉要求支付建设工程款并要求以烂尾楼拍卖所得价款优先受偿，而开发商的实控人下落不明处于失联状态，有债权人已向法院对该开发商提出破产申请。请问我该如何维护自身的合法权益，即便我起诉要求解除合同退还购房款获得法院支持，但能对抗建设工程价款优先受偿权优先获得受偿吗？
答：根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条规定：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。根据你所提供的资料显示，你所购房屋用途为自住，且已支付了全部购房款，你的身份符合商品房消费者的定义。同时，开发商实控人下落不明失联及开发商被申请破产，符合相关批复房屋不能交付且实际无交付可能的情况。
依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》等相关规定，相关权利清偿顺序为：消费者价款返还请求权＞建设工程价款优先权＞抵押权＞普通债权，故你的价款返款请求权优先于建设工程价款优先权、抵押权等债权权利。你的相关解除合同及退还购房款诉讼胜诉后，可以在建工程拍卖款优先获得受偿。若有进一步咨询，可带齐资料到律所面谈。
上述意见供你参考。