覃兆江律师
问：我是某物业公司的员工，在我们物业管理区域内，有一物业进入了司法拍卖程序，并于日前竞拍成交。但在拍卖成交前，该物业一直存在拖欠物业管理费，请问我们物业公司有权要求新业主支付旧业主拖欠的物业管理费吗？
答：对于“法拍房”拖欠的物业管理费、水电费等物管欠费由原业主承担还是竞拍者（新业主）承担问题，从往年的生效判例中可得知，一般由买受人承担拍卖房屋拖欠的物业管理费以及水电费等。我们从司法拍卖网（如淘宝法拍、京东法拍）中了解到，一般会在“标的物介绍”或/和变卖须知、拍卖公告中使用“标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费。买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。”等相关字眼提醒竞拍者，若竞拍成功者，需承担相应的费用。
因拍卖公告属于向社会上不特定对象发出的要约邀请（我国合同法第十五条、民法典第四百七十三条），公告中已经明确表示若拍卖标的存在相关欠费的，由买受人承担，拍卖者已经尽到提醒注意的责任。竞拍者明确知晓仍报价竞拍属于要约，竞拍成功则承诺达成，则视为买受人接受代为缴纳相关欠费的义务，故物业服务单位有权要求买受人支付在受让物业前已经拖欠的物业管理费。
另外，依照我国民法典第五百二十四条规定：债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。买受人向物管企业支付了各项物业管理欠费后，物管企业对原业主的债权依法转让给了新业主（买受人），新业主有权向原物业追讨相关已支付的管理欠费。
以上意见仅供参考