李XX与魏X房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

上列当事人本诉、反诉房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托代理人张X和杨XX、被告委托代理人邱XX及第三人委托代理人周X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2018年3月7日，原告在被告与案外人深圳市XX公司的联合欺诈之下签订《意向书》（合同性质：预约合同）。原告签订的《意向书》是由案外人深圳市XX公司（以下简称“XXX”）提供的格式文本，而在原告签订《意向书》时，作为专业的二手房中介机构即XXX却并未向原告解释过《意向书》中所有条款内容，尤其是关系到原告的切身利益部分的条款内容。原告基于对专业中介机构的信赖，在XXX和被告的一再催促下，仓促的签订了《意向书》，并于2018年3月7日、2018年3月30日分别通过银行转账方式，向被告支付款项合计220000元。《意向书》中的第二条房产交易事项第6条税费承担条款显示，“个人所得税”、“提前还款短期贷款利息”、“提前还款罚息”、“授权委托公证费”、“赎楼担保费”等费用均由原告承担，而《意向书》中所载明的房产的交易价格为XXX元，亦明显高于当时市场价格人民币10多万元，也就是说原告在购买涉案房产时，需要比正常的购房者多支付人民币几十万元的款项。而之所以原告会做出上述如此行为，均系在XXX和被告的联合欺诈之下所造成的。XXX和被告充分利用原告不熟悉二手房交易市场的习惯，利用原告对二手房中介机构的信赖，导致原告在签订《意向书》时存在重大误解，对《意向书》内容具有交易上重要性的认识错误，原告并不清楚其在购买涉案房产时，需要比正常的购房者多支付人民币几十万元的款项，而恰恰正是这种错误才致使原告和被告签订《意向书》。这份《意向书》的签订，对原告显失公平。《意向书》中的第二条房产交易事项第3条房产使用情况为不附租约，在原告签订《意向书》时，原告亦跟被告多次询问过房产使用情况，被告亦跟原告再三确认房产不存在租约，系自住。2019年1月上旬，原告经与涉案房产的小区管理处询问得知，涉案房产一直不是被告夫妇在居住，而是出租给了案外人谭XX等人居住，涉案房产一直存在租约。2019年1月18日，原告通过短信方式询问案外人谭XX，是否其在租住涉案房产，后被告和其配偶王X就明确通过短信等方式告知原告，涉案房产的确是一直租给案外人谭XX等人，并称涉案房产出租事项跟原告无关，双方协商多次解决该事项未果。原告认为，在原告签订《意向书》时，XXX和被告存在联合欺诈的行为，XXX和被告充分利用原告不熟悉二手房交易市场的习惯，利用原告对二手房中介机构的信赖，导致原告在签订《意向书》时存在重大误解，《意向书》的内容显失公平，如果本次二手房交易继续进行下去，只会造成原告更多的不必要的财产损失。纵观本案，XXX和被告并非是诚信交易者，对于本次二手房交易存在诸多不确定性，原告为了维护自身合法权益，只能在2019年1月31日前迫于无奈地通知被告终止继续交易涉案房产，拒绝继续签订《买卖居间合同》，并要求返还款项220000元。截止起诉时，原告经与被告多次沟通，但被告至今拒不返还。综上所述，原告认为被告的上述行为已严重损害原告的合法权益，请求法院判令撤销原告与被告于2018年3月7日签订的《意向书》；判令被告立即向原告返还款项人民币220000元；由被告承担本案的全部诉讼费用
被告答辩称，一、《意向书》为原被告双方的真实意思表示，合法有效。2018年3月，原告带着深圳市XX公司（以下简称“房产中介”）业务员找到被告，希望购买被告名下的房产，并且愿意支付定金作为担保。2018年3月7日，双方经过协商后签订《意向书》。原告支付了定金给被告，被告保证不将房产出售给他人。在签订《意向书》的过程中并不存在原告所说的欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解等情形。原告陈述受到被告与房产中介欺诈无任何事实依据。房产中介是原告自己找的，之前被告并不认识房产中介。《意向书》中的房产价格等所有条款是原被告协商一致后确定的，不存在欺诈、显失公平的情形。签订《意向书》时房屋现状是被告自住，不存在出租情况。二、被告无需返还原告支付的定金22万元。原告在签订《意向书》之后因自身原因拒绝履行合同，属于严重违约。根据《担保法》第八十九条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由于原告拒不履行约定义务，无权要求返还定金。三、原告在合同履行中存在违约行为，致使合同目的无法实现，应当承担所产生的所有费用。
被告反诉称，2018年3月7日，被反诉人与反诉人签订《意向书》，约定反诉人将其名下的招商果岭花园7栋2单元3A房转让给被反诉人，价格约定为435万元。双方约定在2019年1月31日前签署《深圳市二手房预约买卖和居间服务合同》。然而，2019年1月18日，被反诉人向中介和反诉人明确提出拒绝签订《深圳市二手房预约买卖和居间服务合同》，不再履行合同义务。2019年1月28日，被反诉人向法院起诉，要求撤销《意向书》和退回定金，并且查封涉案房产。被反诉人的上述行为严重违反《意向书》的约定，损害反诉人的合法利益，给反诉人造成严重的经济损失。目前经深圳市国信土地房地产资产评估有限公司评估，涉案房产2019年1月31日市场价为XXX元，与《意向书》约定的价格差额为32万元左右。除去反诉人收到的定金22万元，仍然存在10万元左右的差额。综上所述，被反诉人的行为违反了约定，给反诉人造成了严重损失。请求法院判令被反诉人赔偿反诉人经济损失10万元（暂计，最终以435万元减去法院确定房产评估价与反诉人获得定金的数额为准）；由被反诉人承担本案的所有费用。
原告答辩称，我们认为原告无需支付被告10万元。一、被告提供的评估书不认可，是其单方委托，而且选取的房源价格是挂牌价，而非成交价，并且选取房屋的朝向是偏西、偏北等偏差的，且价格偏低的，选取的参数只有三个，并不足够多，也不能够反映出小区的成交价格。而涉案房屋是东南朝向，同类型的户型应该是至少高于评估价2000元每平方米左右。同时，根据原告提交的XX、乐有家等房地产公司公布的房源成交价格可以看出2019年1月份的相似房屋的成交价格至少在5.6万元每平以上，所以说涉案房屋是不存在降价，也不存在损失；二、涉案小区的房价从2018年10月至2019年7月间是一直处于上涨阶段，不论是从成交价还是放盘价均有提升，所以说涉案房屋不存在损失的情形；三、卖家房屋的成交价435万，是当时被告和中介在合同签订阶段利用卖家优势提高的，其实际的放盘价当初只有420万，是被告在利用优势要求原告弥补其10个月的损失15万的情况下已明确房屋是不附带租约的，但是在意向书签订后，仍然将房屋出租出去，并未告知原告，原告问及租金的事情的时候，态度也是非常恶劣，所以说我们认为被告不仅将租金占为已有，也在弥补其15万元购房款损失的情况下属于是双重受益。退一步讲，即使法院认为被告房屋真的存在损失，而且是由原告的原因造成的，其损失也应该减损房屋租金的收益，或者说15万元的补偿款。
第三人答辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，而答辩人与原、被告为居间合同关系，二者并非同一法律关系，答辩人并非本案适格当事人。交易买卖合同的签订、约定及履行情况：2018年3月7日，原告李XX（买方）与被告魏X（卖方）在答辩人的居间撮合下就涉案物业签订《意向书》，约定转让价款为XXX元，定金220000元。《意向书》就该涉案房产的剩余房款交付、房屋使用情况、赎楼方式、税费承担以及《买卖居间合同》签署时间等作出具体的约定，其中约定涉案房产不附租约，交易双方在2019年1月31日内签署《买卖居间合同》。以上皆系交易双方真实的意思表示，我司作为居间方只是在积极履行居间义务，不存在任何的欺诈行为。《意向书》签订后，买方李XX按照约定依次向卖方魏X支付定金220000元。但在2018年12月左右，李XX告知我司不购买涉案房产，并要求被告魏X退还220000元定金，交易双方因定金退还问题无法协商一致成诉。我司作为居间方，在涉案房产的居间中，积极履行作为居间方的居间义务，带客户看房、撮合双方成交、将交易双方的问题如实的进行传达和告知以及积极解决交易双方遇到的问题，不存在任何的过错行为，故我司保留向接受服务方主张相应居间报酬的权利。
经审理查明，涉案房产为深圳市宝安区西乡街道宝安大道与宾隆路交汇处西南侧招商果岭花园7栋2单元3A房产，登记于被告魏X名下，存在抵押登记。2018年3月7日，原、被告通过第三人深圳市XX公司签订一份《意向书》，由被告将上述房产作价435万元转让予原告，定金22万元，需于2018年3月31日支付；房产情况为不附租约；双方确认已就房产交易具体事项协商一致，同意在签订《意向书》后于2019年1月31日签订买卖居间合同；若被告违约不签订合同，则需双倍返还原告所付保证金；若原告违约不签合同，则被告可没收原告所付保证金。
签约当日，原告向被告转让支付11万元。2018年3月30日原告再次向被告转账支付11万元，被告向原告出具了相应的《收据》。2019年1月，原告向被告明确表示不再继续交易行为，以价款显失公平、存在欺诈为由要求被告退还上述定金22万元。双方协商未果，遂酿纠纷。
上述事实，有经庭审举证、质证的《意向书》、《收据》等证据以及庭审笔录相互印证，本院予以认定。
本院认为，双方的《意向书》是双方真实意思表示，具备法律约束力，原告撤销的理由不能成立。一方面，原告主张高出市场价10多万元，其比例不超过5%，不属于明显过高，显失公平不成立。另一方面，原告主张存在租约以及其他隐瞒欺诈行为，无充分有效证据证明，本院不予采信。现原告明确拒绝继续履行交易，双方应根据《意向书》的约定处理定金，原告主张返还，本院不予支持。被告反诉主张其他经济损失，已超出《意向书》的责任范围，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、驳回原告的诉讼请求。
二、驳回被告的反诉请求。
案件本诉受理费5600元，保全费用1620元，由原告负担；反诉受理费1150元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。