薛东龙律师
律师观点分析
2017年，罗某与置业公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定罗某购买置业公司某处住宅，该房屋总价款为1317208元。关于付款方式及付款期限，合同附件一约定，首付款397208元。合同第八条约定，签订本合同后，甲方(置业公司)不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方(罗某)书面同意并报规划管理部门审核批准。甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除本合同。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款(包括利息)全部退还乙方，并承担赔偿责任，在退还房价款时一并支付给乙方。罗某按约向置业公司支付首付款397208元。2018年，罗某与银行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定罗某向银行借款920000元。涉案房屋已办理至罗某名下，罗某实际支出住宅专项维修资金、契税印花税等费用。
后罗某发现涉案房屋与原规划设计不符，认为置业公司擅自进行设计变更。并且涉案房屋存在墙面渗水、壁纸脱落、地面返碱等多处质量问题。罗某根据合同约定行使合同解除权，要求解除合同，退房退款并由置业公司赔偿损失。置业公司为一人有限公司，A公司系其全资股东。罗某与置业公司、银行、A公司多次沟通未果。
罗某委托北京天驰君泰（青岛）律师事务所薛东龙律师向法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除罗某与置业公司于2017年签订的《青岛市商品房预售合同》；2.解除罗某与银行于2018年签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；3.置业公司向罗某返还首付款397208元并支付利息(以首付款397208为基数，自2018年1月27日起计算至置业公司实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1倍计算)；4.置业公司向罗某支付本判决生效前罗某已偿还的贷款本金、已支付的贷款利息(具体数额以银行出具的还款明细为准，暂截至2023年3月已还本息共计372207.63元)；5.置业公司向罗某支付住宅专项维修资金15300.32元、契税印花税18129.22元、预收物业费及车位管理费4611.24元，以上共计38040.78元；6.A公司对置业公司以上债务承担连带清偿责任；7.本案案件受理费、保全费等费用由置业公司、银行、A公司依法承担。
本案系商品房预售合同纠纷。《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，罗某与置业公司均应依约全面履行各自义务。关于罗某要求解除《青岛市商品房预售合同》的诉讼请求。根据合同第八条及补充条款第六条的约定，置业公司进行设计变更应当征得罗某的书面同意，未经同意的，罗某有权单方面解除合同，但不严重影响房屋质量和使用功能的前提下，进行局部的优化设计调整无需通知。根据罗某提交的涉案房屋现状的视频、照片显示，涉案房屋是在商品房预售合同签订后，置业公司将原先设计的有色玻璃变更为空心墙，该墙体距离涉案房屋不到1米，对三处房间9的窗户造成了完全遮挡，严重影响了房屋的采光，即使涉案房屋已通过竣工验收，该情形也不是置业公司履行质保维修义务所能解决，法院认为，该设计变更不能认为系不严重影响房屋质量和使用功能的局部优化，应当征得罗某的书面同意，未经同意，罗某有权单方面解除合同，故对罗某要求解除合同的诉讼请求予以支持。
因罗某不能有效证实向置业公司发送解除合同通知书的具体情形，法院依法确认本案起诉状副本送达的时间即2023年5月15日涉案《青岛市商品房预售合同》解除。关于罗某要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因罗某在起诉前没有向银行主张过解除合同，法院依法确认本案起诉状副本送达时间即2023年5月16日，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》解除。
关于罗某要求置业公司向其返还购房首付款397208元并支付利息以及返还本判决生效前罗某已偿还的贷款本金和利息的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。涉案《青岛市商品房预售合同》于2023年5月15日解除、《个人住房（商业用房）借款合同》于2023年5月16日解除。2018年1月27日，置业公司为罗某出具支付涉案房屋首付款397208元，证实罗某已支付首付款397208元，又通过贷款方式向置业公司支付购房款920000元。合同解除后，置业公司应向罗某返还购房首付款397208元及判决生效前罗某已还贷款本金及已付贷款利息，向银行返还剩余贷款本金及按照贷款合同约定产生的利息。因案涉商品房预售合同解除，根据案涉合同第十九条约定，合同解除，作为出卖方的置业公司除返还罗某已支付的购房款外，还应支付罗某的利息损失，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，即置业公司应依约支付罗某利息损失，以397208元为基数，自2018年1月27日起至实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算，罗某主张超出部分，缺乏相应依据，法院不予支持。
关于罗某要求置业公司返还专项维修资金、预收物业费及车位管理费的诉讼请求，因置业公司非上述款项的直接收取主体，罗某要求返还，无事实及法律依据，法院不予支持，但置业公司应当配合罗某办理相关手续。
关于罗某要求置业公司返还契税印花税的诉讼请求，并非法院受理民事诉讼的范围，由各方当事人根据相关的税收政策予以办理。因案涉商品房预售合同已解除，罗某亦应当协助置业公司办理撤销涉案房屋相关的登记手续。
关于罗某要求A公司一并承担付款责任的请求，因A公司是置业公司的唯一股东，庭审中，虽然提交了由会计师事务所出具的对置业公司自2014年至2021年度的审计报告等证据，但上述审计报告的审计意见系看公司后附的财务报表在所有重大方面是否按照《小企业会计准则》的规定编制，是否公允反映了公司年度12月31日的财务状况以及年度的经营成果和现金流量，并不能确切反映股东与公司之间是否不存在财产混同的情形。因此法院确认，A公司作为股东不能证实公司财产独立于股东自己的财产的，依法应对置业公司的债务承担连带责任。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
一、罗某与置业公司于2017年签订的《青岛市商品房预售合同》于2023年5月15日解除；
二、罗某与银行于2018年签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2023年5月16日解除；
三、置业公司于本判决生效后十日内返还罗某首付款397208元，并支付以397208元为基数自2018年1月27日起至实际付清之日止按照中国人民银行公布的同期存款利率计算的利息损失；
四、置业公司于本判决生效后十日内向罗某返还判决生效前罗某已偿还的贷款本金、已支付的贷款利息（具体数额以银行出具的还款明细为准）；
五、置业公司于本判决生效后十日内支付银行剩余贷款本金及按照合同约定产生的利息（具体数额以置业公司实际付清之日银行出具的贷款明细为准）；
六、置业公司协助罗某办理住房专项维修资金、预收物业费及车位管理费的退回手续；罗某协助置业公司办理撤销涉案房屋的相关登记手续；
七、A公司对上述第三、四项承担连带偿付责任；
案件受理费减半收取计5937元（已预交），由置业公司、A公司负担。