民间借贷纠纷，我方出借人起诉，胜诉后，执行对方房屋，以房抵债。

律师观点分析

民间借贷纠纷，我方出借人起诉，胜诉后，执行对方房屋，以房抵债。

2017 年 8 月 15 日，第三人与被告签订《抵押贷款合同》,合同约定被告向第三人借款合计155万元整，借款期限2017年8月15日至2018年8月14日，借款利率为年息14%。合同第十三及十八条对抵押担保房产事项作出了约定，合同第二十二条、 第二十三条第2 款对被告逾期还款违约责任作出了具体约 定。2017年8月15日，第三人指定由原告丁某、原告谭某某将抵押借款合同项下的全部贷款支付给被告。次日8月16日，第三人与两原告及被告签订《债权转让协议》、《三方服务协议》,三方约定：第三人将抵押借款合同项下的债权全部转让给两原告，包括本金155万(原告丁某80万、原告谭某某75万)、利息、违约金、律师费及对涉案房产的抵押权等，并约定两原告共同委托第三人办理房产抵押事宜。2017 年8月16日，被告以自己的一户房产就合同项下的还款义务提供抵押担保并办理了抵押登记。上述两原告委托第三人办理房产抵押事宜，抵押权人登记在第三人名下。两原告已按照合同约定向被告履行了出借义务，但至今被告未按照合同约定偿还原告借款本息。另三方在《债权转让协议书》第7 条中约定：任何一方协商不成，均有权向本合同签订地人民法院提起诉讼。

原告丁某、原告谭某某委托薛律师向法院提出诉讼请求： 一、依法判令被告偿还原告丁某截至2019年5月15日的借款本金800000元、逾期利息及违约金132000元；二、被告偿还原告丁某以本金800000元为基数自2019年5月16日至实际清偿之日止按年息24%计算的违约金和逾期利息；三、被告偿还原告谭某某截至2019年4月22日的借款本金750000元、逾期利息及违约金110000元；四、被告偿还原告谭某某以本金750000元为基数自2019年4月23日至实际清偿之日止按年息24%计算的违约金和逾期利息；五、依法判令被告支付两原告律师费61000元、诉讼保全保险费4000元，实现债权的费用共计65000 元；六、依法确认两原告对抵押担保房产享有优先受偿权，有权对该房产经协商折价或对拍卖、变卖抵押房产所得的价款优先抵偿上述债务；七、本案诉讼费、保全费用等费用由被告全部承担。

法院认为，涉案《抵押借款合同》、《债权转让协议》、《三方服务协议》内容均是各方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，因此上述合同依法成立，合法有效。各方均应按照合同的约定，完全、及时的履行合同义务。第三人依合同向被告常某发放了借款，履行了自己的合同义务，被告常某就应当按照合同约定的还款时间，按期足额偿还借款。现被告常某未按合同的约定还款，已构成违约，依法应承担违约责任。债权人将合同项下债权及抵押权转让给原告丁某、原告谭某某，并通知了被告常某，故原告丁某、原告谭某某依法享有了对被告的债权请求权及抵押权。因此原告有权要求被告常某偿还尚欠借款本金、利息、违约金及律师费。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分， 人民法院不予支持”的规定，原告主张的利息、违约金及律师费总计不应超过以借款本金为基数按年利率24%计算的 额。被告常某以其名下房产为上述债务提供抵押担保，并办理了 抵押登记手续，抵押权依法设立。原告丁某、原告谭某某因债权转让继受取得抵押权，依法可对抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。

关于两原告要求被告承担其因采取保全而支出的保险费损失的诉讼请求，因原告并未提交证据证明与被告之间就该损失如何承担进行约定，且该损失亦非诉讼必要之损失，故对原告的该项诉讼请求，法院不予支持。被告经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六 条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、 第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》 第三十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告常某于本判决生效之日起十日内偿还原告丁某截至2018年8月15 日的借款本金80万元、利息28000元及自2018年8月16日起至实际给付之日的利息、违约金(以 80万元为基数，按照年利率24%计算，律师费31000元予以扣除);

二、被告常某于本判决生效之日起十日内偿还原告谭某某截至2018年8月22日的借款本金75万元、利息26250 元及自2018年8月23日起至实际给付之日的利息、违约金 (以75万元为基数，按照年利率24%计算，律师费30000元予以扣除);

三、被告常某于本判决生效之日起十日内偿付原告丁某律师费损失31000元、原告谭某某律师费损失30000元。

四、被告常某不履行上述三项给付义务时，原告丁某、原告谭某某有权对被告常某名下设定抵押的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

案件受理费21513元、保全费5000元，由被告常某负担。

法院依据已经发生法律效力民事判决书，向被执行人发出执行通知书，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。

法院依法查封了被执行人常某名下并已向申请执行人设定抵押的房产。申请执行人丁某申请对该房产进行评估拍卖，法院经两次拍卖，该房产均流拍。现申请执行人丁某申请以该房产折抵债权。

依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：

一、解除对被执行人常某名下房产的查封。

二、将被执行人常某名下房产作价人民币260万元交付申请执行人丁某、谭某某，抵偿被执行人在民事判决书中应支付申请执行人丁某、谭某某的债务260万元自本裁定送达申请执行人丁某、谭某某时起转移。

三、申请执行人丁某、谭某某可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续过户过程产生的税费按照法律规定负担。