律师观点分析
上诉人杨XX因与被上诉人XX公司（以下简称XXX）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初10426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人杨XX、被上诉人XX公司委托诉讼代理人孟XX、于非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨XX的上诉请求：依法撤销一审判决，并改判驳回XX公司的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院基于上诉人与被上诉人所签订的《第五郡前期物业服务合同》（以下简称《合同》）的内容，判令上诉人对相应的物业管理服务费进行足额支付并支付违约金，但一审法院忽视了被上诉人对《合同》存有违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损上诉人一方的合法权益2、被上诉人未能按照《合同》的约定提供相应的物业管理服务。因其违背合同约定管理不善给上诉人造成了人身伤害以及直接的经济损失，一审法院并未对此部分加以考虑；3、物业公司对小区管理不到位，导致小区管理混乱无序，公共绿地被圈占、破坏，违建扩建肆虐，一审法院用相邻权加以推脱，这样的解释让上诉人无法信服。
XXX辩称：不同意上诉人的上诉请求和理由，同意原审判决。
XXX向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠物业费3,289.68元(2015年4月1日至2016年9月30日)及逾期交费违约金121.10元（违约金计算至2016年9月30日）；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区XX提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区XXA2-3-4-2号房屋的业主，房屋面积91.38平方米。2010年6月24日，原告、被告签订《第五郡前期物业服务合同》，合同第三条约定多层住宅的物业收费标准为2元/月/平方米。第三条第二款约定“物业服务费于本物业交付使用之日起计收。业主或物业使用人应于每季度首月10日前向乙方交纳当季度物业服务费。逾期未交纳物业服务费的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三作为滞纳金。”合同第十三条约定“本协议自签字之日起生效，至第五郡业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。或在第一位业主入住三年之后业主大会尚未成立，无法签订物业服务合同时，乙方可自行终止本合同。”2009年6月5日，被告在承诺上签字确认已详细阅读《临时管理规约》，并同意遵守《临时管理规约》。被告2010年10月领取房屋钥匙后，被告于2015年1月8日按照每月每平方米2元的标准交纳了2015年1月1日至2015年3月31日的物业服务费。2014年5月25日，原告与大连市甘井子区第五郡佳林园小区业主委员会签订《第五郡佳林园物业服务合同》，物业服务期限为三年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止。合同第七条约定“高层住宅：2.20元/月/平方米（含电梯费），多层住宅：2元/月/平方米。物业服务费于本物业交付之日起计收。物业服务费用按季度交纳，业主于每季度首月10日前向原告交纳当季度物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。”自2015年4月1日起被告拖欠物业服务费一直未付。原告多次催收，被告均未交纳。自2015年4月1日起至2016年9月30日止，被告总计拖欠物业服务费3,289.68元。
一审法院认为：原、被告双方签订的前期物业服务合同出于原、被告双方的真实意思表示，符合法律规定，应认定为有效，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故《第五郡前期物业服务合同》及《第五郡佳林园物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《第五郡前期物业服务合同》及《第五郡佳林园物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2.20元，自2015年4月1日起至2016年9月30日止依法应向原告交纳物业服务费3,289.68元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费3,289.68元的诉讼请求，本院予以支持。
关于原告主张被告给付违约金的诉讼请求。一审法院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。现原告认为双方在合同中约定的滞纳金的计算标准过高，主张自2015年4月11日起，按照同期银行贷款利率，自逾期之日起分段计算，在合理范围，因此原告的主张本院予以支持。
关于被告辩称的感应灯、停车、设施维修维护等物业服务未达到相关标准的问题，一审法院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告称原告没有及时制止住户私搭乱建，导致被告生活受到影响的问题，一审法院认为，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权。关于被告辩称的原告未将广告费用公示的问题，一审法院认为《第五郡佳林园物业服务合同》第五章第十四条对于广告收入如何处理作出了明确的约定，现被告并未提出相关的证据证明原告存在违反合同约定的情形，被告作为小区其中一个业户，不能以未公示为由拒交物业费。关于被告的其对业主委员会的成立并不知情，对业主委员会的合法性存有异议，故不认可《第五郡逸林园小区物业服务合同》的效力的辩解，一审法院认为，根据《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根数上述法律规定，业主大会会议的召开以及决定选举业主委员会只要达到法律规定的比例即可，被告仅以其本人不知情为由不能对抗业主委员会成立及其选聘物业服务企业的合法性，故对被告的该辩解不予采纳。关于被告对原告的收费标准及收费依据提出异议的问题，一审法院认为，被告提出的大连市的物价局的相关文件系对价格的指导性文件，非强制性文件，应当以具体的物业服务合同确定的标准为依据，且原、被告签订前期物业服务合同第十三条明确约定“本协议自签字之日起生效，至第五郡业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。或在第一位业主入住三年之后业主大会尚未成立，无法签订物业服务合同时，乙方可自行终止本合同。”并不存在被告所说的合同失效一说，故判决：被告杨XX于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连XX公司物业服务费人民币3,289.68元（自2015年4月1日起至2016年9月30日止）及违约金人民币121.10元（自2015年4月11日起至2016年9月30日止）。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，XXX与杨XX成立物业服务合同法律关系，XXX对杨XX居住的第五郡小区提供了物业服务，杨XX应当按时足额支付物业费，杨XX要求拒绝支付物业费、违约金的抗辩意见缺乏合同和法律依据，原审支持XXX关于物业费、违约金的诉请并无不妥，应当维持。杨XX如对XXX的服务质量不满意，应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式进行对抗。另，杨XX如认为物业公司给其造成损失，应当另行主张。
综上所述，杨XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元（上诉人杨XX预交），由上诉人杨XX负担。
本判决为终审判决。
