A与B所有权确认纠纷二审民事判决书

律师观点分析

江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏05民终10301号 上诉人（原审原告）：A， 委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，上海XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）：A， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 被上诉人（原审第三人）：A， 委托诉讼代理人：A，江苏XX律师事务所律师， 上诉人A因与被上诉人B、C所有权确认纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初12091号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结， 上诉人A上诉请求：撤销一审判决，改判江苏省昆山市XX一单元102室房屋归A所有；驳回B全部诉讼请求，一审诉讼费用由A负担、二审诉讼费用由A、B共同负担，事实和理由：一、A在举证期满后增加诉讼请求违反证据规则，一审法院同意其增加诉请后未重新指定举证期限，且对A的第一项诉讼请求未作判决，审理程序错误，二、一审判决认定事实不清，1、A本人书写的承诺书应作为认定本案事实的关键证据，A一审未出庭，一审认定诉争房屋为A和B的共同财产，实际已确认A对诉争房屋享有所有权，2、诉争房屋总价为714466元，首付款214466元由A支付，按揭贷款中的104301.8元由A归还，A自行还贷10117.5元，余款由A收取B购房款之后一次性归还银行，3、根据A提供的个人信用报告显示，2004年11月5日起至2007年4月24日之间共29期还款期里，贷款人至少有不低于20期逾期还款的事实，属于严重的不良征信行为，故其于2013年要求办理房贷时被告知存在不良征信记录，三、一审适用法律错误，A未付清购房款，不属于善意第三人，A对诉争房屋占有份额这一事实明确，诉争房屋的买卖未征得A的同意与追认时，A要求继续履行与B的买卖合同无事实和法律依据，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》有误， 被上诉人A答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判， 被上诉人A答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，A的上诉理由不足以推翻一审判决，请求维持原判， 原审原告A向一审法院起诉请求：1.要求依法确认江苏省昆山市XX一单元102室房屋归A所有；2.本案诉讼费用由B承担， 原审第三人A向一审法院申请参与本案诉讼并提出请求：确认涉案房屋归A所有，并要求将昆山市XX房屋的不动产权过户至A名下， 一审法院认定事实：2013年11月22日，A与案外人江苏XX公司签订《昆山市商品房购销合同》一份，约定由A购买位于昆山市XX房屋，房屋总价款714466元，付款方式为其他，该份合同中A所留的地址上海市杨浦区齐齐哈尔XX，A称该地址为其承租的房屋，A则称系当时B、A共同居住的房屋，江苏XX公司于2013年11月16日开具20000元定金收据，其中交款单位为“A、B”，并于2013年11月22日、2013年12月27日分别开具金额为214466元、500000元的销售不动产统一发票，买方名称均为“A”，A称A、B系朋友关系，涉案房屋的实际购买人是A，当时购房时因A征信存在问题无法办理贷款，故借用A名义买房，且房屋的首付款及贷款均是由A支付和偿还的，为此，A向一审法院提交了A借记卡账户明细清单、B出具的承诺书并申请案外人C到庭作证，其中，借记卡账户明细清单中显示：A尾号7992工商银行卡于2013年11月16日消费20000元，2013年11月22日消费150000元；A尾号4759工商银行卡于2013年11月22日消费44466元，共计214466元，A出具的承诺书内容均为手写，上半部分载明：“A在四月份到南京跟我谈我在南京做的行业给B半年时间，如果半年时间没有发展，不要怪A对不起B，包括A家人，希望A家人对A的行业不要阻止，今后A做的行业B是反对的，包括我们两个财产房子归A所有”；下半部分载明：“半年以后，在南京没有发展，跟A一点关系都没有，A回温州，房子归A，贷款都是A还的，半年内房贷归A还等”，落款处有A的签名并捺手印，落款日期为2016年5月6日，对此，A称当时B、A一起去房产公司购房，A称房产公司不能交付现金只能刷卡，所以当时是刷的A的卡，但是A把现金交给了B，但A未能提交证据证明确已将A代付的首付款以现金方式支付给B，对于承诺书，A虽认可为其亲笔书写，但是当时是在A及其亲属的殴打及胁迫下书写的，应当是无效证据，但A亦未能提交确曾受到过B及其亲属殴打和胁迫的相关证据，关于A、B之间的关系，A陈述其与B曾在上海长期同居并共同经营棋牌室， 证人陈某到庭陈述：我是A的朋友，是A、B买房的参与人，我在XX先买了套，觉得前景比较好，就推荐A也来买，A就决定也买一套，因为A在上海我在XX，所以看房、谈判、签合同、付款都是我一起参与的，我清楚这套房子购买的全部过程，当时付定金时A、B和中介都在场，我也在场，定金是A去售楼处财务那里付的，过了1星期左右付首付，A、B都在场，我也在场，首付款是A刷卡支付的，签订购房合同时，办贷款的银行的人也在售楼处，当时A、B也都在场，通过银行了解发现A的征信有问题，达不到办理按揭贷款的条件，因为A、B是朋友，A就让B出面，发现A的征信没有问题，可以办理贷款，所以让A签订的购房合同，所以合同上写的是A的名字，后来为了办理贷款我还陪同A去了银行办理手续，因为A身体不好，对于该名证人的证言，A表示认可；B认为证人当庭出具的证言和书面的证明自相矛盾，且有不实的部分，对证人证言真实性不认可，证明内容也不认可，A认为，该份证言极有可能是别人复述后所写，对事实的陈述极有可能是传来证据，不能单独作为认定事实的基础，且贷款的实际还款人证人无法证明， 另查明：A为证明2013年购房时因其为他人担保导致征信存在问题无法办理贷款，其向一审法院提交于2016年9月13日网上查询的个人信用报告一份，该报告第三条信贷交易信息明细显示：2004年11月25日一笔230000元个人住房贷款，截至2007年4月30日账户状态为结清，发生日期2007年4月24日，发生金额为213501元，对此，A及B均称2007年4月30日账户状态已结清，而涉案房屋购买时间为2014年，二者不存在因果关系， A为证明涉案房屋的贷款实际由其归还，提交银行还款明细清单及提前还款业务凭证，显示：A尾号6880的银行卡自2014年1月27日至2016年7月27日，于每月的27日向尾号为2820的账户正常还款3300余元至3800余元不等，并于2016年8月4日将涉案房屋贷款本息465448.24元全部结清，对此，A表示认可；B则对银行还款明细清单的证明内容不认可，并称每笔还贷的钱都是A支付给B，再由A来还给银行的，且有A的亲笔承诺书予以证明；关于提前还款凭证，A称因B在2016年5月6日以书面的形式确认了诉争房屋的产权及房屋的贷款，权利义务承担者都是A，后来A与B商议变更产权的事宜，A向B提出要求B支付40万元才肯办理相关的手续，A不同意，也告知A会起诉，从A还贷的时间看出，A有恶意将房屋抛售的事实， A为证明涉案房屋每月的贷款均由A将款项支付给B再由B还给银行的事实，其向一审法院提交了于2016年3月25日向A转账3500元的银行转账记录以及其委托的案外人B于2016年4月25日向A转账3500元的付款凭证，对此，A均否认该两笔款项是B向其支付的还贷款项，而是二人共同经营生意的往来款项和回扣款，除此之外，A称其余每月还贷款项均系其将现金交付给B，再由A转入还贷卡中归还银行，但其未能提交相关付款凭证或收条予以证明， 再查明：涉案房屋于2015年7月23日登记在A名下，不动产权证号为：131108500，2016年8月4日，A与B签订《房地产买卖合同》一份，约定由A购买涉案房屋，房屋总价款1180000元，截止2016年8月11日A已向B付清全部房款1180000元，并且已经至昆山市XX办理了产权过户手续，付清了全部税、费，为此，A向一审法院提交昆山市不动产登记收件收据用户联、税收缴款书，其中，昆山市不动产登记收件收据(用户联)中载明“房屋坐落：昆山市花桥镇嘉景丽都花园2号楼102室，申请人：A，原产权人：A，收验登记主要材料……”，并加盖昆山市不动产登记中心收件专用章，税收缴款书的内容为A已经支付了相关契税，对此，A表示认可；B则认为根据昆山市不动产登记收件收据(用户联)的内容C与A只是办理了申请手续，A并没有实际取得房屋的所有权，现因A主张涉案房屋的所有权，A主张继续履行与B签订的房屋买卖合同，引起纠纷， 以上事实有《昆山市商品房购销合同》、承诺书、房屋租赁合同、银行账户明细、发票、房产信息、住房住宅质量保证书和说明书、还款明细清单、房地产买卖合同、收款收据、税收缴款书、昆山市不动产登记收件收据用户联、个人的信用报告、提前还款凭证、证人证言以及当事人的陈述予以证实， 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、是否存在A借B名义购买涉案房屋的事实；二、C与B签订的房屋买卖合同能否继续履行， 关于争议焦点一，A主张其因购房时征信存在问题无法办理贷款，故借用A名义买房，且房屋的首付款及贷款均是由A支付和偿还；B则予以否认并称涉案房屋由其购买，贷款也由其归还，对此，一审法院认为，首先，A虽提交了其于2016年9月13日网上查询的个人信用报告，但该报告显示2007年4月30日账户已结清，未明确显示有信用不良的信息，且A未能提供购房当时的信用报告或确因信用不良导致无法办理贷款的相关证据，故一审法院对A主张的购房时存在信用不良的问题不予采信，其次，根据A的陈述及其提交的银行交易明细清单，结合A的自认，一审法院能够确认涉案房屋的定金及首付款214466元由A支付，A虽辩称该款已由其以现金方式归还给B，但未能举证证明，一审法院不予采信，再次，A提交的用于还贷的银行卡交易明细对账单显示涉案房屋贷款均系从该银行卡上按月扣取，A虽称每月房贷由其先支付给B再由B归还给银行，但其仅提交了两笔各为3500元付至A还贷银行账户的交易记录，而未能提供证明剩余期限的贷款确由其以现金方式交付A的相关证据，故A主张涉案房屋的贷款均由其实际归还，证据不足，一审法院不予确认，另外，A提交B亲笔书写的承诺书证明该承诺书系B确认A借名买房且首付款、贷款均由A支付的事实，对此，一审法院认为，从承诺书的落款时间来看，该承诺书的形成时间2016年5月6日，并非形成于涉案房屋购买时间的前后期间；从承诺书的内容来看，上半部分提到“我们两个财产房子”，下半部分提到“半年以后，在南京没有发展，跟A一点关系都没有，A回温州，房子归A，贷款都是A还的，半年内房贷归A，”A主张涉案房屋为其与B两个人的财产，且房屋归A所有是附条件的即前提是半年以后B在南京没有发展回温州，与A主张的上述证明内容明显不符，结合涉案房屋的定金收据上载明的缴款人为A、B二人，A、B曾居住的地点为同一地址、两人关系并非一般朋友的事实，故一审法院对A主张的借B名义购房的事实无法确认，因此，一审法院对A主张的确认涉案房屋归其所有的诉请不予支持， 关于争议焦点二，A与B签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护，A已按约支付了全部房款，房屋钥匙也已交付，双方也按约于2016年8月至昆山市XX办理过户手续并按要求提交了相关资料，相应税、费均已由A结清，后因A提起本次诉讼并申请财产保全将涉案房屋查封，导致过户手续未能办理完毕，现因A未能证明其为涉案房屋的实际权利人，且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，”第三人对未办理完成过户登记手续没有过错，因此，一审法院应当予以解封，该房屋买卖合同理应继续履行，A应当协助B继续完成过户手续，因此，一审法院对A要求B将涉案房屋产权过户至其名下的诉请予以支持， 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十一条、第九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，一审法院判决：一、驳回A的全部诉讼请求，二、A于本判决生效后十日内协助将昆山市花桥镇嘉景丽都花园2号楼102室房屋（不动产权证号：131108500）产权过户至B名下，一审案件受理费10944元，减半收取5472元，财产保全费4092元，两项合计9564元，由A承担， 二审中，当事人未提交新证据， 二审中，A主张其已向B支付完所有房款计118万元，并出示付款凭证，A表示对B付款的金额为118万元无异议， 本院查明的其他事实与原审查明事事相一致， 本院认为，诉争昆山市花桥镇嘉景丽都花园2号楼102室房屋由A与江苏XX公司签订《商品房购销合同》购买，房屋的所有权登记在A名下，根据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”之规定，诉争房屋应推定为A所有，A主张其是该房屋实际出资人，因购房时其存在银行不良征信问题而借用A名义买房，对此本院认为，根据已查明的事实，诉争房屋的定金收据显示交款单位为A、B，销售不动产发票均由江苏XX公司开具给A，除了A认可首付款是用B银行卡支付之外，诉争房屋按揭贷款均由A归还，A主张B所还银行贷款均由其实际出资，与事实不符，而A于2016年5月6日出具的材料所载内容中，存在将“A”表述为“B”等多处差错，且文意表达不连贯，仅凭该瑕疵证据不能认定A借B之名义买房这一事实，综上，A主张其为诉争房屋实际出资人，要求确认该房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持， 关于一审的审理程序，原审第三人A在法庭辩论终结前增加诉讼请求，一审法院合并审理，符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十二条的规定，并无不当，且A增加的诉请为要求B协助办理诉争房屋的过户手续，该诉请并非针对A提出，一审法院根据本案案情未重新指定举证期限，未损及A的程序权利， A与B签订房地产买卖合同是为了取得诉争房屋的所有权，但诉争房屋未完成物权变更登记，故其要求确认该房屋归其所有，缺乏法律依据,不应予以支持，诉争房屋不动产登记在A名下，A基于不动产登记的公示、公信力，与A进行房屋买卖交易，系出于善意，无过错，且A已支付完全部房款，其要求继续履行房地产买卖合同，请求权XX明确，一审予以支持，并无不当， 综上所述，A的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费10944元，由上诉人A负担， 本判决为终审判决， 审　判　长　　曾雪蓉 审　判　员　　A 代理审判员　　赵　俊 二〇一七年一月十八日 书　记　员　　黄　婷