上海XX公司与上海XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

上海XX公司与上海XX公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书 上海市杨浦区人民法院 民事判决书 （2015）A（民）初字第3125号 原告上海XX公司，住所地上海市杨浦区， 法定代表人A，经理， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 委托代理人A，上海XX律师事务所律师， 被告上海XX公司，住所地上海市， 法定代表人A，经理， 原告上海XX公司（以下简称兴叶公司）诉被告上海XX公司（以下简称新百印刷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员A任审理，公开开庭进行了审理，原告兴叶公司的委托代理人A、被告新百印刷公司的法定代表人B到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原告兴叶公司诉称，原、被告于2011年3月18日签订《厂房及设备租赁协议》，约定被告将上海市杨浦区XXXXX号内北座厂房、厂棚、宿舍和辅助设施、厂内印刷、后道机械设备等租赁给原告，租期自2011年4月1日起至2014年3月30日止，合同约定被告在协议期满前解除协议，需赔偿人民币200，000元（以下货币单位均为人民币），并约定由于税收不同，被告将分别开具设备租赁及房屋租赁的发票，原告与案外人上海XX公司（以下简称晟达公司）系合作关系，双方于2011年2月15日签订《融资租赁合同》，晟达公司出资订购进口“日产小森对开四色胶印机”1台租赁给原告使用，2012年1月1日该租赁设备被发送至XXXXX号原告向被告租赁的厂房内，后原告与晟达公司约定解除该融资租赁合同，该设备由晟达公司自行提取装运，但当晟达公司前来时，被告却以原告尚未结清租金为由进行阻扰，晟达公司急于取回设备就同意代原告向被告支付相关费用，因此，2013年4月12日被告收取了晟达公司代付款435，728.34元并出具收条，该收条写明：“2012年房屋余款（含一个月房租的押金）：117，500元”和“兴叶公司与新百公司相关合同违约：200，000元”，原告认为，被告收取2012年的房屋余款117，500元和200，000元违约金没有道理，应予退还，基于被告的原因，原、被告于2012年12月15日签订《终止协议》，一致同意终止上述租赁协议，其他未完事宜双方另行协商解决，在合同期内，被告解除合同，应按约向原告支付200，000元赔偿金，另外，自2011年4月1日起，原告向被告支付的全部房租149万余元，被告如数收取，但始终未开具发票，现诉至法院，要求判令：1：被告支付赔偿金200，000元，退回违约金200，000元；2、被告退还多收的2012年的房屋租金117，500元；3、被告开具自2011年4月1日起至2013年4月1日止原告已支付的1，XX，000元房屋租金的税务发票， 被告新百印刷公司辩称，不同意原告的诉请，原、被告签订的租赁协议约定租期自2011年4月1日至2014年3月30日，原告提前搬离，根据合同约定属于违约，为此，原告、被告、上海XX公司（以下简称迪杉塔公司，该公司实际与原告一起使用租赁房屋）和晟达公司一起协商，确认由晟达公司代原告向被告支付违约金200，000元，故不同意支付赔偿金及返还违约金200，000元，且（2014）杨民四（民）初字第1334号、（2014）杨民二（商）初字第524号两案的判决书中均明确了该200，000元的性质，另外，原告实际没有支付过押金，也没有多支付2012年的房租，所以不同意诉请2，对于原告的诉请3，首先，原告租赁期间的房租不是1，XX，000元，而是1，380，000元；其次，部分房租是迪杉塔公司向被告支付的，被告已向其开具了发票，原告直接向被告支付的是2011年4月1日至2011年9月1日期间的房租221，000元，且没有付足，由于原告搬离租赁房屋后，尚有其它业务拖欠被告60，000元，故待原告偿还该60，000元后，被告向原告开具该221，000元的税务发票， 经审理查明，2011年3月18日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方）签订《厂房及设备租赁协议》，约定甲方将上海市杨浦区XXXXX号内北座厂房、厂棚、宿舍租赁给乙方，租赁厂房和厂棚建筑面积各600平方米左右，职工宿舍和辅助设施共17间（约500平方米），甲方将厂房内印刷、后道机械设备租赁给乙方，甲方自2011年4月1日起将上述厂房、设备租赁给乙方，于2014年3月30日收回；月租金为50，000元（包括设备租赁费用及厂房厂棚和宿舍的租金），租金按季支付，根据先付后用原则，乙方先支付3个月的租金及相当于1个月租金的押金，合计200，000元，以上费用每季度最后一个月的25日前支付下一季度房租费，如逾期不付，作为违约处理，甲方须增收每日5%的滞纳金，若乙方逾期超过15日，甲方有权终止租赁协议，乙方须赔偿甲方经济损失，赔偿金为200，000元，甲方若在协议期满之前解除协议，甲方须赔偿乙方200，000元，由于税收不同，甲方将分别开具设备租赁及房屋租赁的发票，每月的电费、水费、卫生费和清洁费由乙方另行支付给被告，不得逾期等，租赁协议签订后，被告将厂房及设备出租给原告使用，在原告实际租赁使用期间，案外人迪杉塔公司与原告共同使用， 2012年12月15日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《终止协议》，约定经甲、乙双方协商，一致同意终止双方于2011年3月签订的XXXXX号《厂房租赁协议》，履行至2012年12月31日终止履行；乙方于2012年12月31日前将原租赁厂房清场后交付甲方验收，其它未完事宜双方另行协商解决， 2013年1月29日，被告出具证明一份，内容为：“兴叶印刷有限公司2012年房租支付共计叁笔：其中一笔迪杉塔支付1、2012年1月19日255，000元正；2、2012年9月份140，000元正；3、2013年1月30日295，000元正，共计690，000元，2012年全部付清房租，特此证明，” 2013年4月11日，案外人晟达公司向被告开具金额为33，228.34元的支票用于付款，该支票存根用途一栏注明：“代兴叶公司租赁设备维修费及2013年1-3月电费”，同日，晟达公司又向被告开具金额为200，000元的支票用于付款，该支票存根用途一栏注明：“代兴叶公司支付租赁合同违约金”，同日，晟达公司再次向被告开具金额为202，500元的支票用于付款，该支票存根用途一栏注明：“代兴叶公司支付2011年至2012年房租余款”， 2013年4月12日，被告出具收条，内容为：今收到上海XX公司代支付上海XX公司租赁上海XX公司XXXXX号厂房2011年房租余款：85，000元，2012年房租余款（含壹个月房租的押金）：117，500元，计金额：202，500元，代支付兴叶公司尚未支付到2012年12月份、2013年2、3月份电费，计金额：18，039.34元，全顺客车检修费，计15，189元，及为将设备搬离厂房兴叶公司与新百公司相关合同的违约金200，000元，以上总计435，728.34元， 2013年4月19日，晟达公司向被告开具金额为57，500元的支票用于付款，该支票存根用途一栏注明：“替兴叶垫付2013年4月份房租”，2013年4月19日，被告出具收条确认收到2013年4月份房租57，500元， 2013年4月，原告搬离上述向被告承租的房屋，并委托迪杉塔公司搬运相关物品， 2014年5月，案外人晟达公司至本院起诉被告，要求判令被告偿还受胁迫而支付的款项共计493，228.34元（包括房租260，000元、违约金200，000元、电费18，039.34元、汽车检修费15，189元），并支付利息（以493，228.34元为本金，从2013年4月20日起算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），2014年8月8日，上海市杨浦区人民法院作出（2014）杨民二（商）初字第524号民事判决书，判决：上海XX公司的诉讼请求，不予支持，判决后，晟达公司提起上诉，2014年9月22日，上海市第二中级人民法院作出（2014）XX二中民四（商）终字第1165号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判， 2014年5月，案外人迪杉塔公司至本院起诉被告，要求判令：1、被告返还2012年1月至2012年2月的房租170，000元；2、被告返还押金85，000元；3、被告支付房租及押金的利息，自2012年1月19日计算至判决生效之日，按255，000元为本金以同期银行贷款利率计算，2014年7月25日，本院作出（2014）A（民）初字第1334号民事判决书，判决：驳回上海XX公司要求上海XX公司返还2012年1月至2012年2月的房屋租金人民币170，000元、押金人民币85，000元及要求上海XX公司以人民币255，000元为本金按银行同期贷款利率支付自2012年1月19日算至判决生效之日的利息的诉讼请求，判决后，双方均未提起上诉， 2015年8月，原告具状来院，作如上诉请， 另查，（2014）杨民四（民）初字第1334号一案中查明以下事实：2012年12月27日，被告出具《收据》，明确入账日期为2012年1月19日，交款单位为上海XX公司，付款方式为转账，金额为XX，000元，收款事由为A付2012年房租，该案审理中，迪杉塔公司与被告均认可双方实际未履行2012年1月19日签订的租赁协议，被告认为迪杉塔公司和兴叶公司共同使用XXXXX号内北座厂房、厂棚、宿舍，因迪杉塔公司、新百公司的租赁协议已作废，故即使迪杉塔公司使用租赁房屋，也算作兴叶公司使用， （2014）杨民二（商）初字第524号一案中查明以下事实：2013年2月7日，兴叶公司向被告发出《告知函》称，其决定于2013年3月31日前搬迁出翔殷路XXX号；其拟将2013年元月、2月、3月的3个月房租共计172，500元付清，待被告确认后于2013年2月8日前付款，2013年3月16日，兴叶公司在《协议》上加盖公章，被告未在该《协议》上加盖公章，该《协议》约定，兴叶公司向被告支付2011年房租余款85，000元，2012年房租余款117，500元，共计202，500元；因双方所欠的租赁协议至2014年3月到期，因兴叶公司提前终止协议，因此兴叶公司支付违约金200，000元；被告在收到总计402，500元之日起，兴叶公司已将2011年4月1日至2013年3月31日期间的房租已全部付清，同意兴叶公司将XXXXX号厂房内的设备搬离， 上事实，由原告提供的厂房及设备租赁协议书、终止协议书、告知函、证明、收条、支票存根；被告提供的杨浦法院（2014）A（商）初字第524号民事判决书、（2014）B（民）初字第1334号民事判决书、上海市第二中级人民法院作出（2014）沪二中民四（商）终字第1165号民事判决书；本院出具的（2014）A（商）初字第524号及（2014）B（民）初字第1334号两案中的相关材料及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认， 本院认为，原、被告于2011年3月18日签订的《厂房及设备租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，2012年12月15日，原、被告签订终止协议，双方一致同意上述协议履行至2012年12月31日终止，后实际原告于2013年4月底搬离租赁房屋，结合原、被告的陈述、提供的证据及晟达公司、迪杉塔公司曾起诉被告的生效法律文书，可以认定，原、被告间的租赁关系于2013年4月终止，原、被告在租赁关系终止时就被告租赁期间的房租已结算完毕，并约定由晟达公司代原告向被告支付违约金200，000元，对此，原告系明知且认可的，实际也已履行完毕，现原告在履行完毕两年后，要求被告返还违约金200，000元的请求，本院难以支持，原告认为被告提前解除协议按约应赔偿200，000元，根据上述所述，原、被告系协商解除租赁协议，双方对违约责任、租金支付等均已协商一致，原告现亦未提供证据证明被告存在违约事实，故对原告的该项请求，难以支持，对于原告要求被告返还多收的2012年房租117，500元，因原告未提供相关证据证明被告多收了其2012年房租117，500元的事实，故本院对此亦不予支持，根据上述租赁协议约定，被告有开具税务发票的义务，由于在租赁期间，原告、晟达公司及迪杉塔公司均向被告支付过房租，而现原告未提供证据证明其实际向被告支付了房租而被告未开具发票的具体金额及时间段，故原告现要求被告开具2011年4月1日起至2013年4月1日止的原告已支付的1，490，000元房屋租金的税务发票的主张，本院难以支持，但审理中，被告认可原告曾支付了2011年4月1日至同年9月1日期间的房租221，000元，称由于原告有其它业务另拖欠被告60，000元，故未开具发票，基于原、被告就其它业务的债权债务纠纷非本案处理范围，被告可另行主张，故被告应向原告开具2011年4月1日至2011年9月1日期间房屋租金221，000元的税务发票，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告上海XX公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海XX公司开具金额为人民币221，000元的税务发票； 二、原告上海XX公司的其余请求，不予支持， 本案受理费人民币8，976元，减半收取计人民币4，488元，由原告上海XX公司负担人民币4，408元，由被告上海XX公司负担人民币80元， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院， 代理审判员A 二〇一五年十一月六日 书记员B 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则， 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同， 当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同， 二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明， 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果