农村承包土地利用的几种模式

第1种模式：农村土地承包经营。
此时设立土地承包经营权（用益物权），期限根据《农村土地承包法》、《土地管理法》等确定。
（注意在部分文章甚至法规中，将这种非家庭承包产生的土地承包经营权叫作“土地经营权”，跟第2种模式中的“土地经营权”混用了一个词。但实际上是不一样的。）
注意，这种交易只适合于非基本农用地等不适合采取家庭承包方式的农村土地。对于要采取家庭承包的基本农用地，集体经济组织成员以外的人是不能取得土地承包经营权的。
第2种模式：土地经营权的流转。
土地承包经营权不变的情况下，土地经营权可以流转，包括转包、出租、入股、信托等方式。因这种情况下的土地经营权性质是否属于用益物权存在争议，当以出租、转包等流转方式获得土地经营权时，是否受“租赁期限不超过20年”的限制并不清楚。若双方想要突破20年最长租赁期限的限制，则不建议采取“土地经营权出租合同”这一名称，而建议采取类似于“土地经营权流转合同”或“土地经营权转包合同”等名称。
流转期限为五年以上的土地经营权可以进行登记，登记后可以对抗第三人。
第3种模式：土地租赁。
法律没有禁止农村土地对外租赁，但不得擅自改变用途。
这种情况下不涉及用益物权的设立或流转，租赁期限也不得超过20年。
在实务中，上述第2、3种模式实际上会因为合同类型、表述不清而发生混乱，从承租人（受让方）的角度，最好准确定性为“土地经营权流转合同”并进行登记，从而能使期限超过20年，且土地经营权相比一般承租人的权利更有保障。