张国贵律师
首先，买受人有权向出具拍卖成交裁定的执行法院申请强制腾退。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。也就是说，买受人在收到法院出具的拍卖成交裁定书那一刻起，就已经依法取得房屋的所有权，后续办理不动产权证只是对权属状态的公示补强，不影响所有权的取得。同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条，人民法院裁定拍卖成交后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。司法拍卖是人民法院行使司法权的公法行为，法院负有向买受人交付无权利瑕疵、可供正常使用的拍卖财产的法定义务，买受人提交书面腾退申请后，法院应当向占有人发出限期迁出通知，逾期拒不迁出的，可采取司法拘留、罚款等强制措施推进腾退。
其次，如果法院暂无法完成腾退，或者占有人提出没有事实和法律依据的异议，买受人可以直接向房屋所在地人民法院提起物权保护之诉，以所有权人的身份主张无权占有人返还房屋、排除妨害，并要求其支付自拍卖成交裁定送达之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，相关诉求可依据《民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十八条的规定得到支持。需要注意的是，若房屋占有方能够出具合法有效的租赁合同，且租赁关系成立于房屋被抵押、查封之前，同时承租人已经实际支付租金并占有使用房屋的，根据“买卖不破租赁”原则，承租人有权在租赁期限内继续使用房屋，不属于“恶意强占”范畴，买受人需待租赁期满后再主张腾退，或与承租人协商提前解除租赁关系。