一般来说，开发商与购房人签订的商品房买卖合同及补充协议会对逾期交房违约金作出约定。但由于大多是格式合同，可能会存在对违约金约定标准过低甚至约定不明的情况。在该情形下，如何识别违约金是否过高或过低，如何对违约金标准调整，进而平衡购房人与开发商之间利益就成为审判人员必须面对的问题。如个别案件中，开发商(甲方)与购房人(乙方)在合同中约定，甲方逾期交付商品房的处理，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：......3.合同继续履行。实际上，合同本身并未对具体的违约金计算方式进行说明。这说明签订合同时，开发商会利用格式合同规避自身违约责任，而购房人稍有不慎就可能落入文字“陷阱”中。另外，在一些系列案中也存在约定不明情形。《商品房买卖合同》第五条约定：甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3种约定，追究甲方违约责任：......3.见补充协议第四条。然补充协议第四条并非针对违约责任的约定。但补充协议其他条款约定：双方同意本合同第五条补充如下：如出卖人逾期交付超过180日，合同继续履行，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。在这种情形下，就要判断究竟是未对违约金数额做出明确约定，还是双方既约定了逾期交房利息，又约定了逾期交房的违约责任。
张国贵律师
