罗金贵律师
以租代迁交付拍卖房产的适用
关键词：执行、恢复执行、司法拍卖、善意文明、以租代迁、生活保障
基本案情
2016年11月9日，申请人与被执行人签订了《借款协议》，约定申请人借款48万元给被执行人，借期36个月，年利率14%。被执行人以其所有的位于某省某市某小区某室房地产（下称涉案房产）为此债务提供保证，并办理了抵押登记。双方到某市公证处就前述协议进行公证。
2021年7月1日，申请人依据公证债权文书及执行证书向某市人民法院申请执行，该院依法查封涉案房产。2022年7月7日，经申请人申请，法院恢复强制执行，并对涉案房产依法询价后，于2022年7月12日作出执行裁定：拍卖涉案房产。买受人于2022年9月14日以361,344元的最高价竞买成交。法院于2022年9月28日作出执行裁定：将涉案房产过户给买受人。
房产成功处置后，法院于2022年9月28日到涉案房产处张贴强制搬迁公告，责令所有权人及占有人限期搬离。此时，涉案房产居住人即被执行人的父母才首次正面与承办法官沟通。经了解，被执行人因债务众多早已外出躲债、常年未归，留有未成年子女两名与其父母一起生活。被执行人的其他房产已被其他债权人实际占有使用，被执行人所抚养家属除涉案房产外确无其他房产可供居住。被执行人父母提出诸多困难，请求法院予以照顾，否则拒不迁出。
经研究，法院决定在涉案房产变价款中扣除4万元租金给被执行人所抚养家属用于租房，保留2万元作为必需的生活费用。同时，法院组织买受人到涉案房产了解实际情况，最终买受人与被执行人父母达成一致，同意将涉案房产租赁给被执行人父母继续居住，并当场签订了5年期租赁协议。至此，涉案房产在未搬动一件物品、未采取任何强制措施的情况下顺利完成交接。因被执行人确无其他可供执行财产，申请执行人未完全受偿，经申请执行人同意，法院于2022年11月7日作出执行裁定，裁定终结本次执行程序。
执行理由
法院认为，本案中本应对涉案房产进行强制搬迁，但房产居住人为两位老人和两名未成年儿童，除此房屋外确无其他房产可供居住，生活拮据。若生硬采取强制搬迁，势必造成老人和孩子居无定所、影响未成年人学业等问题。
依据相关规定，法院给被执行人所抚养家属保留了必要租金，并保留了必需的生活费用。通过邀请买受人身临其境体验被执行人所抚养家属的生活之苦，促成买受人自愿与被执行人所扶养家属达成5年期租赁协议。这一以租代迁方式，使买受人转变为出租人，让占有人变成承租人，各方身份转换的同时破解了涉案房产的交付之难，实现了从执行标的物到物权收益物的衔接。法院既让债权人变现了部分债权，又使得买受人得到物权收益，同时也保障了被执行人所抚养家属基本居住权及必要生活费用，充分体现了善意、文明执行理念。
执行要旨
金钱债权执行中，执行标的房产系被执行人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金，用于保障被执行人及所扶养家属的基本居住权。被执行人或所扶养家属与买受人达成租赁协议承租涉案房产的，则无需进行搬迁，自租赁协议生效时完成房产交接。
罗金贵律师系律所执行法律事务部负责人，律师团队专注于疑难复杂民商事诉讼、终本案件复苏与被执行人资产深挖，擅长通过体系化调查令组合，击破债务人转移财产、虚假抵债、虚假离婚、关联公司混同、刺破公司面纱、空壳公司、公司注销、公司吊销、公司减资等常见逃债手段。团队核心成员人均执业年限十年起，深耕执行领域多年，对各地法院调查令签发规则、协助单位配合程度、调查令文书写作技巧均有系统性研究，累计执行回款数千万。