案外人虽支付商铺全部款项并已占有，但不能对抗施工人对该商铺享有的建设工程价款优先受偿权

案外人虽支付商铺全部款项并已占有，但不能对抗施工人对该商铺享有的建设工程价款优先受偿权

关键词：执行 执行异议 建设工程价款 优先受偿权 案外人 经营用房

PART 01 基本案情

某施工集团公司因承建某房地产开发公司的楼盘工程产生纠纷，经高级人民法院二审判决，该施工集团公司对一期、二期工程分别在确定的工程款金额范围内享有建设工程价款优先受偿权。在诉前和判决生效后，经该施工集团公司申请，法院共查封、轮候查封该楼盘数千套房产（包括住宅、商铺、车位），其中包含了案外人某夫妇所购置的商业用房。

案外人称：其与开发商签订了两份《商品房买卖合同》，购买了两套商业用房。合同签订后，案外人付清了两套商业用房的全部购房款及维修资金，并于此后接收了所购房屋，与物业公司签订了《前期物业服务协议》，按期交纳物业管理费，对房屋进行了装修并用作商业经营使用至今。案外人认为案涉房屋在查封前早已通过购买获得所有权，因此不符合查封范围，特提出异议，请求依法停止执行并解除查封。

施工集团公司辩称：其作为施工总承包单位，享有建设工程价款优先受偿权，应依法予以特别保护。案外人购买的商铺属于投资经营用房，不属于商品房消费者生存权特别保护的范畴。加之案涉商业用房在查封前并未办理不动产所有权转移登记，仍登记在开发商名下。因此法院查封案涉不动产行为合法。

法院经审理查明：施工集团公司先后两次申请诉前财产保全，请求对开发商名下价值数千万元和数千万元范围内的财产采取保全措施，保险公司出具保函担保。法院审查后分别作出民事裁定，查封开发商名下已取得预售许可的价值数千万元和数千万元范围内的未出售房产，查封期限为三年。法院向房屋产权交易服务中心送达裁定书及协助执行通知书，查封、轮候查封了开发商名下位于该楼盘的房产，案涉两套商业用房属于查封范围。

另查明，案外人与开发商签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，购买两套商业用房，合同载明了建筑面积及总价款。案外人付清了全部购房款及维修资金，并与物业公司签订了服务协议，交纳了相应费用。

还查明，高级人民法院作出生效民事判决，确认施工集团公司对确定的工程款分别就一期、二期工程中其承建的工程部分折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。

执行法院作出执行裁定，驳回案外人的异议请求。案外人不服提起执行异议之诉，法院作出民事判决，驳回案外人的全部诉讼请求。案外人未上诉，裁定及判决发生法律效力。

PART 02 裁判理由

法院生效裁判认为，本案争议焦点为案外人对商铺的交付请求权是否能对抗施工人对商铺享有的建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。生效民事判决已确定施工集团公司享有建设工程价款优先受偿权，而该条"但书"情形旨在保护消费者的生存性权益，即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形下方可排除执行。

第二十九条第二项规定的是"所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋"，而本案中案外人购买的系商铺，不符合上述法律规定，故其要求排除执行的主张，法院依法不予支持。另，案涉房产登记权利人为开发商，法院予以查封并无不当。

PART 03 裁判要旨

买受人虽支付了商铺的全部购房款且实际占有使用，但商铺属于投资经营用房，不属于消费者生存权特别保护的范畴，其权利不能对抗施工人的建设工程价款优先受偿权。施工人请求法院强制执行享有优先权的建设工程价款债权，人民法院强制执行登记在被执行的房地产开发企业名下的该商铺，买受人提出排除执行异议的，法院不予支持。

PART 04 关联索引

《中华人民共和国民事诉讼法》相关条文

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》相关条文

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条

执行异议：相关执行裁定

执行异议之诉：相关民事判决

罗金贵律师，现为广东知恒（昆明）律师事务所合伙人、执行法律事务部主任，长期深耕强制执行专业领域，专注处理各类疑难复杂执行案件。从业以来，始终扎根执行实务一线，通过办理大量的案件，积累了扎实的办案功底和丰富的实战经验，搭建起系统化、精细化的执行办案体系，在财产执行、疑难回款、规避执行追责等领域具备突出的专业优势。罗金贵律师专攻执行终本恢复、被执行人隐匿财产、恶意转移资产、规避执行、无财产可供执行等疑难棘手案件，深谙被执行人逃避履行的常见手段与套路，精通全维度财产查控、线索溯源、执行攻坚等实操规则。办案坚持“一案一策、精准施策”，摒弃模板化处理方式，结合个案案情、主体资质、财产架构等实际情况，定制可落地、高效率的专属执行方案，擅长深挖被执行人隐性财产、关联财产、转移留存财产线索，突破常规执行瓶颈，有效盘活疑难滞停案件，大幅提升执行回款成功率。