罗金贵律师
坚持善意文明执行理念，依法采取"活封"措施
某金融机构与某房地产开发企业执行实施案
——坚持善意文明执行理念，依法采取"活封"措施
关键词 执行 执行实施 善意文明执行 活封 民营房企 保交楼
PART 01 基本案情
某年某月某日，某金融机构向某地中级人民法院申请诉前保全，请求以13亿元为限查封、冻结某房地产开发企业名下财产。同日，该中院作出保全裁定，冻结了该企业在某金融机构开设的系列商品房预售监管账户；查封了该企业名下位于某地的一处土地使用权及在建工程。
随后，该金融机构就其与某企业签订的借款及担保协议向某地公证处申请赋予强制执行力，并向该中院申请强制执行。该中院依据公证处作出的具有强制执行力的公证书，立案执行公证债权文书一案。执行标的为：一、借款本金人民币670000000元；二、利息人民币4857500元；三、违约金人民币67000000元；四、罚息、复利（自某年某月某日起，以借款本金余额为基数，按年利率9%上浮50%，即13.5%计收罚息；以逾期利息余额为基数，按年利率9%上浮50%，即13.5%计收复利）；五、实现债权的所有费用。
执行过程中，承办法官第一时间通知双方当事人到院沟通，详细了解案涉在建楼盘的具体情况，摸清双方当事人对后续执行方式的基础意愿，促使双方当事人达成在实现被执行人资产价值最大化的基础上推进后续执行工作的共识。同步依法引导申请执行人与被执行人对现有监管账户中监管额度以外资金的用途、使用方式达成一致意见，最大程度避免被执行人因资金链中断而引发供应商集体讨债、农民工集体讨薪等一系列涉稳隐患，为实现被执行人资产价值最大化奠定了坚实的基础。
主动对接住建部门，了解案涉房产在法院查封状态下办理商品房预售许可证的相关程序，决定向住建部门送达在不解除查封的状态下办理商品房预售的《协助执行通知书》，以破解僵局，促成被执行人取得商品房预售许可。最终，共销售房屋139套，销售回款10亿余元，去化率达94.50%。同时，为保障申请执行人的合法权益，及时冻结案涉房屋的商品房预售资金监管账户，监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋，并将销售房款用于偿付债务。
最终，被执行人以销售回款向申请执行人偿付了7.1亿余元，向该中院缴纳执行费77万余元。某年某月某日，该中院作出结案通知书，本案执行完毕。
PART 02 执行理由
法院生效裁判认为，本案系借款合同纠纷，申请执行人为金融机构，被执行人系房地产开发企业。申请执行人的诉求是兑现债权，被执行人可供执行的财产为已被保全查封但尚未取得商品房预售许可证的待售房产。
执行法院认为，按照常规的执行流程，法院可以通过拍卖推进查封资产的司法处置。但通过拍卖方式处置资产，存在被执行人资产价值缩水的风险，还会引发系列纠纷，加重被执行人的债务诉讼负担，最终可能导致企业资不抵债，还可能影响该项目已售房产的正常交付。
依据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第五条第三项规定："灵活采取查封措施。……（3）查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过程影响执行效率、损害执行债权人合法权益。"同时，按照"保交楼"的工作要求，应当充分兼顾双方当事人及购房者、施工单位、材料供应商等其他主体的利益诉求。
在此基础上，人民法院着眼全局考量纠纷的妥善高效、化解，积极引导双方当事人联合申请以监管账户监管限额外资金保障案涉工程建设；主动对接住建部门，了解相关办证程序，在不解除查封情况下助力房企成功办理商品房预售许可；为保障申请执行人的合法权益，及时冻结案涉房屋的商品房预售资金监管账户，监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋，并将销售房款用于偿付债务。
PART 03 执行要旨
强化善意文明执行理念，在依法保障胜诉当事人合法权益同时，最大限度减少对被执行人权益影响。在具体个案中，对于资金周转困难、暂时无力偿还债务的房地产开发企业，灵活采取查封措施，对能"活封"的财产，尽量不进行"死封"，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。
查封在建商品房或现房后，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。人民法院在确定期限时，应当明确具体的时间节点，避免期限过长影响执行效率、损害执行债权人合法权益。
PART 04 关联索引
《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》第5条
执行：某地中级人民法院结案通知书
罗金贵律师，现为广东知恒（昆明）律师事务所合伙人、执行法律事务部主任，长期深耕强制执行专业领域，专注处理各类疑难复杂执行案件。从业以来，始终扎根执行实务一线，通过办理大量的案件，积累了扎实的办案功底和丰富的实战经验，搭建起系统化、精细化的执行办案体系，在财产执行、疑难回款、规避执行追责等领域具备突出的专业优势。罗金贵律师专攻执行终本恢复、被执行人隐匿财产、恶意转移资产、规避执行、无财产可供执行等疑难棘手案件，深谙被执行人逃避履行的常见手段与套路，精通全维度财产查控、线索溯源、执行攻坚等实操规则。办案坚持“一案一策、精准施策”，摒弃模板化处理方式，结合个案案情、主体资质、财产架构等实际情况，定制可落地、高效率的专属执行方案，擅长深挖被执行人隐性财产、关联财产、转移留存财产线索，突破常规执行瓶颈，有效盘活疑难滞停案件，大幅提升执行回款成功率。