击破“以房抵债”异议——登记在被执行人名下房产应继续执行的完胜案例

律师观点分析

?一、案件背景

1. 执行标的：河南XX公司名下某户（简称"案涉房屋"）

2. 执行依据：李X诉河南XX公司民间借贷纠纷判决债权额约480万元及利息

3. 财产保全时间：2024年9月13日法院查封28套房产（含案涉房屋）

4. 执行异议人：张X（案外人），主张其2015年"以房抵债"取得房屋，2023年装修入住，请求排除执行

二、我方（李X）核心立场

1. 查封房产登记在被执行人河南XX公司名下，查封程序合法

2. 张X与被执行人之间不存在合法有效的书面买卖合同，不满足《执行异议复议规定》第28条第(一)项

3. 所谓"以房抵债"系周口B建筑公司单方出具收据，无开发商授权或追认，处分权缺失，协议无效

4. 张X未支付全部价款，亦未将剩余价款交付执行法院，不符合第28条第(三)项

5. 未办理过户系因其未与开发商签订正式合同、未督促备案，自身原因明显，不符合第28条第(四)项

6. 张X对房屋不享有"足以排除强制执行的民事权益"，应判决驳回其诉请

三、法院审理结果（支持我方）

1. 认定张X仅与周口B公司存在工程款债权，未与河南XX公司成立合法书面买卖关系

2. "以房抵债"收据不能证明周口B公司取得处分权，亦不能推定河南XX公司同意

3. 张X未能完成举证责任，承担不利后果

4. 判决：驳回张X全部诉讼请求，案件受理费5800元由其承担

四、代理策略与关键举证

1. 查封合法性：提交产权登记簿、保全裁定，证明房屋登记在被执行人名下且查封无瑕疵

2. 合同缺失：指出张X未能提供与河南XX公司签署的《商品房买卖合同》，不满足法定形式

3. 处分权缺陷：

• 周口B建筑公司仅为施工方，未取得房屋所有权或销售权

• 无河南XX公司书面授权、无抵房协议、无事后追认

4. 付款瑕疵：张X未向被执行人支付任何房款，亦未将所谓剩余款交至法院

5. 占有时间：张X2023年才装修，晚于查封（2024年9月）一年，且装修入住不等于合法占有

6. 过错归属：楼盘并非全部无法签约，同期其他业主可正常备案，张X多年未主张签约，自身懈怠

五、庭审攻防要点

1. 对抗"事实买卖"主张：强调不动产物权变动以登记为原则，缺失书面合同即不具备法定要件

2. 对抗"以房抵债"效力：引用《民法典》597条、最高院执行异议之诉解释第15条，指出无权处分且未补正

3. 对抗"实际占有"举证：指出物业费、水电费均发生在查封之后，且票据抬头多为"张X代缴"而非正式业主

4. 对抗"非因自身原因未过户"：提交住建局网签系统截图，证明2021-2023年沁水湾二期可正常办理网签，张X未申请

六、经验总结

1. 执行异议之诉中，案外人必须同时满足《执行异议复议规定》第28条四项要件，缺一不可

2. 对"以房抵债"类抗辩，应抓住"债权真实性、处分权合法性、合同形式有效性"三大突破口

3. 充分利用举证责任分配：案外人对"足以排除执行"承担举证责任，只要击破其中一项，即可维护查封与执行

4. 提前固定查封时点、占有时点、付款凭证等关键证据，形成闭环，阻断对方补证空间

5. 对开发商作为被执行人的群诉案件，应防范后续多起异议连环诉讼，建议法院统一裁判尺度，保障债权实现

七、后续建议

1. 继续推进对28套查封房产的评估拍卖，防止其他案外人恶意拖延

2. 若张X上诉，建议二审维持原判，并申请尽快执行，避免财产贬值

3. 对尚未提出异议的潜在购房人，提前梳理其合同备案、付款、占有情况，评估风险，必要时申请集中听证，提高执行效率