褚文君律师
律师观点分析
案件背景
李X与A公司（含其沁阳分公司B公司）民间借贷纠纷，2024 年 9 月 13 日法院依李X诉前保全申请，首轮查封 A 公司名下 28 套房产（。2024 年 11 月 5 日判决生效，债权本金 480 余万元及高额利息，2024 年 12 月 25 日立案执行。因 A 公司无其他可供执行财产，上述查封房产成为实现债权的核心资产。异议突袭
2025 年 7 月 1 日，案外人张X突然提出执行异议，主张：
– 2014 年承建商周口某公司欠其入户门工程款 12.88 万元；
– 2015 年 1 月周口某公司以“抵债”方式将案涉房屋转让他，双方仅签有收条，未签正式《商品房买卖合同》；
– 2023 年其装修入住，但直至 2024 年 11 月才第一次起诉要求办证，诉讼中得知房屋被查封，遂撤诉并转向执行异议，要求解除查封。我方（李X代理律师）抗辩要点
① 物权变动未发生：以物抵债协议不等于房屋买卖合同，未办理过户登记，张X仅享有普通债权，不能对抗法院查封。
② 不符合《执行异议复议规定》第 28 条四项要件：
– 无合法有效的书面买卖合同；
– 未能证明查封前已“合法占有”（仅提交微信转物业公司几笔杂费，无连续水电、物业票据）；
– 未支付全部价款（12.88 万元工程款抵债不等于购房款，且金额远低于市场价）；
– 自身懈怠致未过户：2015 年至 2024 年近十年未通过诉讼或备案方式积极主张权利，存在重大过错。
③ 执行程序合法：保全及查封均依法公告，张X在公示期内未提出任何异议，属典型的“查封后主张、恶意阻却执行”。
④ 风险自担：张X接受“抵债房”时未核验产权登记，亦未取得开发商 A 公司同意，应对合同瑕疵自行承担不利后果。法院裁定结果
沁阳法院严格适用《民事诉讼法》第 238 条及《执行异议复议规定》第 28 条，认定张X未能举证其享有足以排除强制执行的物权期待权，2025 年 7 月（听证后）裁定：驳回张X的异议请求，并告知其可在 15 日内另案提起执行异议之诉。后续策略
– 若张X提起执行异议之诉，继续围绕“四要件”缺失、自身过错及债权平等原则组织证据；
– 推动法院尽快启动查封房产评估、拍卖程序，防止异议诉讼周期拖延变现；
– 就张X与周口某公司可能存在的虚假抵债、恶意串通情形，保留追究其妨碍执行责任的权利。
结论：
案外人以“抵债＋装修入住”为由主张房屋所有权，因缺乏书面买卖合同、未过户、自身懈怠等致命缺陷，不能对抗法院依法查封。我方通过精准引用第 28 条、强化证据短板攻击，成功保住核心执行资产，为后续拍卖清偿 480 余万元债权奠定坚实基础。