付款不足且无书面合同，案外人主张房屋确权排除执行被驳回

律师观点分析

一、案件基本情况

本案系一起执行异议案件，案外人张X对法院查封并拟强制执行的房产提出异议，主张其对涉案房产享有足以排除执行的权利。涉案房产登记在被执行人A公司名下，李X依据生效判决申请强制执行，法院依法查封该房产。张X主张其已于2015年购买该房屋并实际居住，要求排除执行。

二、异议人张X的主张及依据

1. 购房事实：张X称其于2015年与A公司达成购房协议，购买涉案房屋，总价352242元，已支付120000元。

2. 付款方式：款项支付至建筑商李X个人账户，由朋友陈X代为转账。

3. 实际占有：张X称已装修并实际入住至今，并提交部分物业费、天然气费等票据作为佐证。

4. 法律依据：援引《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条，主张其作为购房者享有优先权，要求排除执行。

三、我方（申请执行人李X）的答辩要点

1. 物权未转移
   根据《民法典》第二百零九条，涉案房产仍登记在A公司名下，张X未取得所有权，仅享有合同债权，不能对抗法院的强制执行。

2. 张X存在明显过错
   张X将购房款支付至非开发商账户（李X个人账户），未按规范流程付款，亦未积极主张过户，存在重大过失，应自行承担风险。

3. 不符合商品房消费者优先保护条件

• 付款比例不足：张X仅支付约33%房款，未达“支付全部价款”或“支付部分价款并愿意交付剩余价款”的法定条件。

• 证据不足：未能提供连续水电费、物业费等有效证据证明其“实际居住”。

• 未提供书面合同：张X未能提交合法有效的书面买卖合同，无法证明交易真实性。

4. 执行申请合法正当
   李X与A公司之间的债权债务关系已经法院生效判决确认，执行程序合法，查封房产为A公司名下合法财产，依法应予以执行。

四、法院裁定结果

法院经审查认为：

• 张X未能提供书面买卖合同；

• 付款凭证与收据金额不符，且款项支付对象为案外人李XX，无法证明其已支付购房款；

• 不符合《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条所列排除执行的法定条件。

裁定：驳回张X的异议请求。

五、律师总结

本案典型地体现了执行异议案件中“形式审查”与“实质权利”冲突的处理原则。作为申请执行人代理律师，我们始终坚持：

• 物权登记具有公示公信力，未经登记的不动产买卖不能对抗第三人；

• 购房人如主张排除执行，必须严格符合法定条件，包括付款比例、实际占有、无过错等；

• 证据的真实性与关联性是关键，张X未能提供有效证据链，导致其主张无法成立。

本案裁定结果维护了申请执行人的合法权益，也体现了法院对执行程序严肃性与权威性的保障。