张美河律师
律师观点分析
承办律师：张美河｜内蒙古策度律师事务所
审理法院：丰镇市人民法院
案件背景
当事人杨某2025 年 8 月全款购买丰某嘉禾小区住宅，签订正式买卖合同并办理公证，当日付清 15 万元全部房款，原房主同步交付房屋钥匙、产权证、水电卡。因卖方个人原因迟迟未配合过户，房屋仍登记在卖方万某名下。
后卖方因民间借贷涉诉，债权人申请保全，法院 2025 年 10 月查封这套已实际交付客户的房屋，即将启动拍卖程序。债权人当庭全盘抗辩：交易低价属虚假买卖、实为借贷担保、客户未实际入住、未过户系买方过错，四项理由全部否定客户合法权利，一旦异议被驳回，当事人将面临钱房两空。
案件难点
对方主张交易价格仅为市场价一半，认定是 “以房抵债、虚假交易、恶意转移财产”；
对方抗辩客户无物业费、水电费票据，无法证明查封前实际占有；
对方主张买方怠于过户，自身存在重大过错，不符合排除执行法定条件；
执行异议审查严格，必须同时满足《执行异议复议规定》28 条四项要件，缺一则驳回，举证难度极大。
张美河律师办案核心思路
完整固定全套交易证据，推翻 “虚假买卖” 指控
整合公证买卖合同、公证交付清单、公证现场取证照片、多渠道银行 + 微信转账流水、大额现金取款凭证、卖方手写全额收条，形成闭环证据链，证明交易真实、房款全额付清，公证文书完整印证双方真实买卖合意，并非借贷担保。
紧扣公证交付记录，夯实 “查封前合法占有” 关键事实
重点提交公证处存档的钥匙、产权证、水电卡交付签字清单，结合公证笔录，证实房屋在查封前已完整交付客户实际管控，弥补物业费单据缺失的举证短板，击破对方 “未入住” 抗辩。
厘清未过户责任归属，证明买方无过错
梳理交易时间线，证实未过户完全是卖方拖延配合导致，客户不存在怠于维权、故意不办登记情形，完全符合 “非买受人自身原因未过户” 法定要件。
精准适用最高法 28 条，逐条对应四项法定要件辩论
庭审逐项对照司法解释，证明本案同时满足：查封前签有效合同、查封前合法占有、全款付清、非买方过错未过户，依法享有排除强制执行的实体权利。
胜诉结果
丰镇市人民法院全部采纳张美河律师代理意见，出具裁定：中止对案涉房屋的查封，停止拍卖处置，成功保住客户全款购入的住房，避免近 15 万元财产损失。