季洁律师
律师观点分析
案情简介
原告与第三人原为夫妻关系，婚后购买一处房产，双方签订夫妻财产约定协议并经律师见证，约定该房产归原告一人所有。后双方协议离婚，离婚协议再次确认该房产归原告所有。因第三人在离婚后产生个人债务被申请强制执行，该房产被法院查封。原告提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉，请求排除对该房产的强制执行。法院判决支持原告诉讼请求。
案件难点
一、房产登记在双方名下，权属外观与内部约定不一致
案涉房产登记在原告与第三人双方名下，但双方内部已通过夫妻财产约定协议和离婚协议明确约定归原告一人所有。登记外观与内部约定不一致，法院需判断应以登记为准还是以内部约定为准。
二、原告未及时办理过户登记，是否存在过错
双方离婚后近七年未办理房产过户登记，被告据此主张原告存在过错。但案涉房产尚有按揭贷款未还清且已办理抵押登记，在未全部清偿贷款并解除抵押的情况下，客观上无法办理过户登记。原告是否存在主观过错，需要审慎判断。
三、夫妻财产约定与债权人利益的平衡
被告主张夫妻财产约定系恶意逃避债务的行为，要求保护债权人的合法权益。法院需在保护真实财产权利人与保护债权人信赖利益之间进行平衡，判断是否存在恶意串通、逃避债务的情形。
四、权利性质的认定
原告依据夫妻财产约定协议和离婚协议对案涉房产享有的权利，系债权请求权还是具有物权属性的权利，能否对抗普通债权人的强制执行，是案件的核心法律问题。
季洁律师代理成果
季洁律师代理原告方参与本案诉讼：
一、法院判决排除对案涉房产的强制执行
法院认定原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该房屋。
二、法院认定夫妻财产约定真实有效
法院认定原告与第三人在购买案涉房屋前即签订夫妻财产约定协议，约定房屋归原告单独所有，该约定真实有效。
三、法院认定原告不存在主观过错
法院认定因案涉房屋存在按揭贷款且已办理抵押登记，原告在未全部清偿贷款并办理解除抵押的情况下不能申请办理过户登记，该情形属于非因原告自身原因未能办理过户的合理情形。
四、法院认定不存在恶意逃避债务的情形
法院认定夫妻财产约定及离婚协议对房产的分割早于第三人对被告所负债务发生时间，可以合理排除原告与第三人具有恶意逃避债务的主观故意。
律师作用
一、梳理权利形成的时间线
季洁律师呈现了夫妻财产约定协议（购房前）→离婚协议（离婚时）→债务形成（离婚后）的时间顺序，说明了原告对案涉房产的权利形成时间早于被告债权的形成时间。
二、就未办理过户登记的合理性进行说明
季洁律师向法庭说明，案涉房产尚有按揭贷款未还清且已办理抵押登记，在贷款未全部清偿并办理解除抵押的情况下，客观上无法办理过户登记。
三、提交相关证据材料
季洁律师向法院提交了夫妻财产约定协议书、律师见证书、放弃产权声明书、离婚协议书、离婚证、个人房屋抵押借款合同、还款明细等证据。
四、就权利性质提出意见
季洁律师主张，原告对案涉房产享有的请求过户登记的权利，其形成时间早于被告债权，且直接指向案涉房产，应当优先于普通金钱债权得到保护。法院采纳该意见。
五、援引在先判决佐证
季洁律师援引了相关法院已生效的判决，该判决驳回了第三人关于确认其对案涉房产享有产权份额的诉请。