季洁律师
律师观点分析
案情简介
案外人与被执行人原为夫妻关系，婚后购买一处房产，双方签订夫妻财产约定协议并经律师见证，约定该房产归案外人一人所有，被执行人同时出具放弃产权声明书。后双方协议离婚，离婚协议再次确认该房产归案外人所有。因被执行人在离婚后产生个人债务被申请强制执行，该房产被法院查封。案外人提出执行异议，请求排除对该房产的强制执行。法院裁定支持案外人异议请求。
案件难点
一、房产登记在双方名下，权属外观与内部约定不一致
案涉房产登记在案外人与被执行人双方名下，但双方内部已通过夫妻财产约定协议、放弃产权声明书和离婚协议明确约定归案外人一人所有。登记外观与内部约定不一致，法院需判断应以登记为准还是以内部约定为准。
二、案外人未及时办理过户登记，是否存在过错
双方离婚后近八年未办理房产过户登记，法院需判断案外人是否存在主观过错。案涉房产尚有按揭贷款未还清且已办理抵押登记，客观上是否存在无法办理过户的合理情形，需要审慎判断。
三、夫妻财产约定与债权人利益的平衡
申请执行人主张案涉房产系被执行人财产，要求用于清偿债务。法院需在保护真实财产权利人与保护债权人利益之间进行平衡，判断是否存在恶意逃避债务的情形。
四、权利性质的认定
案外人依据夫妻财产约定协议和离婚协议对案涉房产享有的权利，能否对抗普通债权人的强制执行，是案件的核心法律问题。
季洁律师代理成果
季洁律师代理案外人参与本案执行异议程序：
一、法院裁定中止对案涉房产的执行
法院认定案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，裁定中止对该房屋的执行。
二、法院认定夫妻财产约定真实有效
法院认定案外人与被执行人在购买案涉房屋前即签订夫妻财产约定协议，被执行人亦出具放弃产权声明书，约定房屋归案外人单独所有，该约定真实有效。
三、法院认定案外人不存在过错
法院认定因案涉房屋尚有按揭贷款未还清且办理了抵押登记，案外人对案涉房屋未能办理过户登记手续不存在过错。
四、法院认定不存在恶意逃避债务的情形
法院认定案外人与被执行人协议离婚时间远远早于本案债务的形成时间，可以排除具有恶意逃避债务的主观故意。
五、法院考量了案外人的生存权益
法院认定案外人在离婚后与其父母及女儿一直居住在案涉房屋中，涉及生活保障生存权益，具有优先保护性。
律师作用
一、梳理权利形成的时间线
季洁律师呈现了夫妻财产约定协议（购房前）→离婚协议（离婚时）→债务形成（离婚后）的时间顺序，说明了案外人对案涉房产的权利形成时间早于申请执行人债权的形成时间。
二、就未办理过户登记的合理性进行说明
季洁律师向法庭说明，案涉房产尚有按揭贷款未还清且已办理抵押登记，在贷款未全部清偿并办理解除抵押的情况下，客观上无法办理过户登记。
三、提交相关证据材料
季洁律师向法院提交了夫妻财产约定协议书、律师见证书、放弃产权声明书、离婚协议书、离婚证、个人房屋抵押借款合同、还款明细等证据。
四、就权利性质提出意见
季洁律师主张，案外人对案涉房产享有的请求过户登记的权利，其形成时间早于申请执行人债权，且直接指向案涉房产，同时案涉房屋涉及案外人的生存权益，应当优先保护。法院采纳该意见。
五、援引在先裁判结果佐证
季洁律师援引了嘉兴市秀洲区人民法院在关联案件中的判决结果，该判决同样认定案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。