律师观点分析
【案件背景】
某置业公司（以下简称“出租方”）与某酒店管理公司（以下简称“承租方”）于2023年10月28日签订《房屋租赁合同》，约定由承租方租赁出租方位于某市某镇的商业房屋，用于酒店经营。合同履行过程中，承租方自2024年10月28日起开始拖欠租金，至2026年10月28日期间的租金共计360万元，仅支付70万元，尚欠290万元。出租方多次催讨未果，遂向法院提起诉讼，并申请查封了承租方银行账户。
【争议焦点】
承租方是否应支付拖欠的租金290万元；
出租方是否有权主张逾期付款利息；
承租方曾垫付的维修费57,000元是否应在本案中抵扣；
若承租方再次违约，租赁合同是否应解除，以及解除后的租金及占有使用费如何计算。
【律师指导思路】
廖锋律师在接受出租方咨询后，提出以下核心策略：
以诉促调，争取快速回款：考虑到承租方仍有继续经营的意愿，且账户已被冻结，具备一定的履约压力，廖锋律师建议在法院主持下积极调解，避免漫长的诉讼执行周期。
设计“附条件履行”条款：为确保承租方按期付款，调解协议中设置了“如逾期则合同自动解除+高额占有使用费+强制执行”的阶梯式约束条款，极大提高了履约动力。
利益交换，促成双赢：出租方放弃主张逾期利息，承租方放弃主张垫付的维修费，双方各自让步，降低对抗情绪，为调解创造空间。
指定第三人收款账户：考虑到出租方自身账户可能存在税务或内部管理限制，调解协议明确剩余260万元可直接汇入其法定代表人指定的个人账户，既合法又便利。
【案件结果】
在法院主持下，双方自愿达成调解协议，主要内容如下：
承租方确认尚欠租金290万元，于2026年4月15日前一次性付清。其中30万元由法院直接从已被查封的银行账户扣划至出租方账户；剩余260万元由承租方直接汇入出租方指定的法定代表人个人账户。
若承租方按期足额履行，双方继续履行原租赁合同，出租方在收到全部540万元（含已付70万元+本次290万元+另案或前期款项）后一个月内开具发票。
若承租方逾期履行，则租赁合同自动解除，承租方须在一个月内搬离，并按照每年180万元的标准支付自2024年10月28日至实际搬离之日的租金及占有使用费（扣减已付部分），出租方可就欠付款项直接申请法院强制执行。
出租方放弃主张利息，承租方放弃主张维修费57,000元。
案件受理费11,080元、保全费5,000元，合计16,080元，双方各负担一半（承租方于付款时一并支付给出租方）。
【典型意义】
本案是典型的房屋租赁合同欠租纠纷，通过律师精心设计的调解方案，实现了以下法律效果：
快速回笼资金：从立案到调解结案仅用较短时间，承租方在调解书生效后即履行付款义务，避免了长期诉讼和执行程序。
附条件履行条款创新：将“继续履行合同”与“解除合同+高额占有使用费”作为履约与违约的两种结果，形成强有力的履约激励机制。
灵活设置收款路径：使用法定代表人个人账户收取剩余租金，兼顾了出租方的财务安排与法律合规性。
一揽子解决争议：双方互相放弃利息与维修费主张，杜绝衍生诉讼，实现案结事了。
【律师点评】
廖锋律师指出：“本案的成功不在于赢了判决，而在于用调解协议锁定了履约行为。我们为当事人设计了一条‘进可继续收租、退可快速清场’的路径，让对方在履约与违约之间选择了前者。对于商业租赁纠纷，调解往往比判决更具执行力和性价比。”
