赵昆仑律师
律师观点分析
一、案件主题
商品房预售合同纠纷中的逾期交房违约金认定与疫情抗辩的排除
二、案情简介
原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商品房一套，房屋总价款为人民币126万余元。合同约定被告应于2024年3月30日前将符合交付条件的房屋交付原告使用。原告依约支付了全部购房款。
2024年3月，被告向业主发布公开信，将交房时间先后延期至2024年8月31日、2024年10月31日。后被告于2024年10月29日完成竣工验收，并于2024年10月31日书面通知原告收房。原告认为被告严重逾期交房，构成违约，遂委托赵昆仑律师提起诉讼，要求被告按合同约定支付逾期交房违约金。
被告辩称，受2021-2022年新冠疫情影响，项目施工受阻45天，应扣除相应逾期天数；同时主张违约金标准过高，请求法院酌情降低。
三、代理思路
代理律师赵昆仑围绕以下核心思路开展代理工作：
明确违约起止时间：依据合同约定，交房期限为2024年3月30日前，实际交房通知日为2024年10月31日，逾期天数共计214天，起算点清晰，证据充分。
否定疫情作为免责事由：双方合同签订于疫情发生后，被告对疫情可能带来的影响已有充分预判，仍明确约定交房时间，故不得再以疫情为由主张免责或扣减逾期天数。
坚持合同约定的违约金标准：合同明确约定逾期超过60日，违约金按日万分之二计算。该约定系双方真实意思表示，应予以尊重。
应对违约金调减风险：考虑到司法实践中法院可能酌情调减违约金，代理律师提前准备同地段租金等市场数据，确保调减幅度合理。
四、案件结果
法院经审理后认定：
被告逾期交房214天，违约事实清楚；
疫情发生在合同签订之前，被告不得以此为由免责；
合同约定的日万分之二违约金标准过高，调整为日万分之一；
最终判令被告支付原告逾期交房违约金27075.58元，并承担部分诉讼费用。
原告的诉讼请求获得部分支持，被告未到庭应诉，法院依法缺席判决。
五、律师点评
本案是一起典型的商品房预售合同逾期交房纠纷。赵昆仑律师在代理过程中，准确把握了以下几个关键点：
合同签订时点的法律意义：疫情发生后签订的合同，双方应已预判相关风险，法院据此否定被告的不可抗力抗辩，具有典型示范意义。
违约金调减的司法裁量：虽然合同约定的违约金标准较高，但法院仍依法酌情调减，体现了违约金“填补损失为主、惩罚为辅”的原则。
程序应对充分：被告虽未到庭，但代理律师仍全面准备证据、明确法律依据，确保法院在缺席审理中仍能依法支持原告核心诉求。