律师观点分析
上诉人刘XX因与被上诉人吴XX、赵XX，原审被告山东XX公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0391民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘XX及其委托诉讼代理人邢X，被上诉人吴XX、赵XX，原审被告XX公司的委托诉讼代理人马X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘XX上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：吴XX与赵XX系夫妻关系，根据涉案房屋房产证的登记日期，该房屋应当为双方夫妻共同财产，且吴XX口头委托赵XX出卖涉案房屋，XX公司工作人员用赵XX的电话与吴XX予以确认，故协议依法有效，应当判令被上诉人双倍返还定金。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。
吴XX、赵XX辩称，一审判决认定事实清楚，涉案房屋系吴XX的婚前财产，赵XX与刘XX签订的房屋买卖合同未经过授权，合同无效。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
刘XX向一审法院起诉请求：1、判令解除房地产买卖合约；2、判令吴XX、赵XX双倍返还定金140000.00元；3、诉讼费由吴XX、赵XX、XX公司承担。
一审法院认定事实：2017年10月5日，刘XX与赵XX、XX公司签订房地产买卖合约一份，合同上写明的卖方为吴XX，合同的主要内容有：经居间方（指被告XX公司）给买（买方即刘XX）卖（卖方指吴XX）双方提供签订合同的机会及促成之下，买卖双方达成如下协议：买卖双方通过居间购入及出售位于淄博市淄博高新区阳光花园23号楼2单XX的房屋一套，成交金额为XXX.00元；定金为70000.00元，买方在签署本合同时交纳，在卖方以定金名义签收后交由居间方托管，待居间方查验该物业产权清晰有效可转让后将定金支付给卖方；三方还约定了其他内容。该合同由刘XX签名、XX公司盖章，赵XX签名并注明“代吴XX”。同时，XX公司与赵XX还签订保证金托管协议一份，约定由XX公司托管买方付给卖方的保证金70000.00元，若卖方违约，XX公司有权将保证金直接交与买方作为卖方承担违约责任的一部分。合同签订后当日，刘XX将70000.00元定金直接交付给了XX公司，由XX公司托管。赵XX在载有收到刘XX定金70000.00元内容的收据的落款处签名（同样是注明“代吴XX”）。吴XX、赵XX系夫妻关系，涉案房屋落户在吴XX名下，属吴XX单独所有。对此刘XX及XX公司明知，在签订合同前，赵XX曾与吴XX通过电话，刘XX及XX公司均主张赵XX是在经吴XX同意，经过吴XX的口头授权后代表吴XX签订的上述合同，因此，上述合同合法有效，应予履行。因吴XX未在上述合同中签字，后来吴XX拒绝履行，主张涉案的房屋系吴XX单独所有，当时其在外地，虽然赵XX与其通过电话，但其在电话中明确说明房子不卖，要卖也要等他回来；其从未授权赵XX出售该房产，对赵XX与刘XX所签的合同也明确表示不追认，主张合同应为无效合同。为此，刘XX诉来法院，要求吴XX、赵XX承担违约责任，提出了上述诉讼请求。诉讼中，因吴XX、赵XX申请，法院依法追加XX公司为本案被告参与诉讼。因刘XX交付的70000.00元定金托管在XX公司处，后刘XX变更诉讼请求，要求XX公司返还定金70000.00元；要求吴XX、赵XX承担违约责任，支付定金70000.00元。一审法院认为，本案中双方争议的核心问题是赵XX代吴XX与刘XX、XX公司所签订的房地产买卖合约是否合法有效，即是否为有效合同。众所周知，房屋对于普通家庭而言是极其重要的生活资料，在人们的家庭财产中一般占比最大，也是为数不多须在国家有关部门进行权属登记的特殊商品之一，正是因为其重要性、特殊性，民众在进行房产交易时都特别慎重。一般情况下，买方都要到房屋处现场查看，要求出示房屋的权属登记证书，再到登记机关查询核实证书的真实性及是否有查封、抵押等，然后再与登记证书载明的房屋所有权人（即房主）商谈，协商一致后再与房主本人签订合同，通常情况下都会要求房主本人签订合同，即使在特殊情况下，房主本人不能亲自到场签订合同的，也会要求代理人出具合法有效的书面授权委托书，在此情况下，才会同代理人签订合同。而在本案中，刘XX及XX公司明知涉案房屋登记在吴XX个人名下，属吴XX单独所有，而不是登记在赵XX或吴XX、赵XX共同名下，吴XX又不在现场且赵XX也未出具吴XX的书面授权委托书，在此种情况下，仅凭吴XX与赵XX曾电话沟通过便相信吴XX已口头授权赵XX签订房屋买卖合同，便让赵XX代表吴XX签订了涉案房屋买卖合同，显然违背常理。因此，在签订本案所涉合同过程中，刘XX、XX公司及赵XX都存在缔约过失责任。现吴XX明确表示虽同赵XX通过电话，但并未授权赵XX签订合同出售涉案房产，对赵XX代其签订合同的行为不追认，因此，赵XX代表吴XX与刘XX、XX公司所签订的合同对吴XX没有法律效力，不是吴XX的真实意思表示，赵XX属于越权代理，其无权代分属于他人的财产，现在其处分后权利人也不予追认，故刘XX、赵XX、XX公司所签订的房地产买卖合约应为无效合同。综上，刘XX与赵XX、XX公司所签订的房地产买卖合约被确认无效后，那么合同中关于定金的约定也归于无效，故对刘XX要求吴XX、赵XX承担违约责任支付定金70000.00元的诉讼请求，也就没有了法律依据，因此对此诉讼请求，不予支持。刘XX可另行向赵XX主张缔约过失的责任。合同解除的前提是基于该合同合法有效，现三方所签订的合同已经确认无效，故对刘XX要求解除涉案合同的诉讼请求，亦不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，刘XX所支付的70000.00元定金现托管在XX公司处，XX公司应当返还给刘XX。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、山东XX公司于本判决生效后十日内返还刘XX定金70000.00元；二、驳回刘XX的其他诉讼请求。
二审查明：赵XX陈述其将房屋挂在XX网是为了看看房子的价格，不是着急出售。2017年10月5日上午，乐居地产中介约刘XX一起到赵XX家里看房子，刘XX与赵XX商定房价115万元。刘XX认为原审被告信誉比较好，当日下午，就让原审被告作为中介联系第二次看房，原审被告工作人员马X与刘XX一起去看房，赵XX说吴XX说少了118万元不卖。因为比上午涨价3万元，刘XX与赵XX商讨价格，期间赵XX给吴XX电话联系，后刘XX提出可以延期交房，赵XX给吴XX电话联系后赵XX同意以117万元出售。刘XX与马X先回到原审原告处，之后赵XX带着房产证等资料到原审被告处与刘XX签订房屋买卖合同，约定2017年10月17日办理登记手续等。刘XX、赵XX、马X对上述过程无异议。但赵XX陈述，以117万出售是其自己的决定，吴XX在电话中不同意出售，吴XX说等他回来再说。刘XX、马X陈述，赵XX与吴XX沟通好之后，马X接过赵XX的电话与吴XX核实，吴XX同意以117万元出售给刘XX，并且让赵XX看着办。吴XX陈述，当时电话比较多，让赵XX看着办也可能是说其他的事情。另查明，2017年下半年，淄博市张店区房价涨幅较大，2017年10月5日至10月17日，案涉房屋周围区域房价上涨幅度较大。
本院认为，本案的焦点是赵XX与刘XX签订房屋买卖合同时是否得到吴XX的授权。夫妻是彼此生活中最亲密的人，房产是普通家庭中的重要财产，无论是购买还是处置房产，一般都会征求对方意见。从整个购房过程看，赵XX对于刘XX购房过程并无异议，也就是说刘XX第二次看房时，赵XX说吴XX说少了118万不卖，说明赵XX与吴XX已经商量过。如果吴XX不同意售房，赵XX完全可以拒绝刘XX二次看房，也不会再与吴XX多次电话联系确定房价事宜，更不会自己带着房产证等到原审被告处签订售房合同；吴XX辩称电话中让赵XX看着办也可能是其他的事情，但吴XX并不能说出其他事情指的是什么事情，且在当时刘XX与赵XX协商房价及刘XX、马X在场的情况下，赵XX与吴XX在电话中也不可能商量别的事情让赵XX看着办。原审被告工作人员马X与本案虽然有利害关系，但马X陈述的赵XX与吴XX电话商量后其结果电话与吴XX通话确认售房事宜，也符合日常生活常识及交易常识。综合分析以上证据，可以证明赵XX在签订售房合同时得到吴XX的授权，赵XX与刘XX签订的售房合同合法有效。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。2017年10月5日至10月17日期间案涉房屋周围区域房价上涨幅度较大，吴XX明确拒绝售房，故刘XX主张解除合同并要求吴XX双倍返还购房定金的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持。案涉房屋的产权人是吴XX，买卖合同的相对人为吴XX，故刘XX要求赵XX返还定金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。
综上所述，上诉人刘XX的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第二项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0391民初2017号民事判决第一项，即：山东XX公司于本判决生效之日起十日内返还刘XX定金70000.00元；
二、撤销山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0391民初2017号民事判决第二项，即：驳回刘XX的其他诉讼请求；
三、吴XX于本判决生效之日起十日内返还刘XX定金70000.00元。
四、驳回刘XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1550.00元，二审案件受理费3100.00元，均由吴XX负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵XX
审 判 员 沈XX
审 判 员 马XX
二〇一八年五月二日
代理书记员 李XX
邢晔律师