律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因租赁房屋为违法建筑而导致合同无效的房屋租赁合同纠纷。
基本事实：
2018年7月，承租人郭某与出租人A酒店管理公司签订了一份为期20年的《租赁合同》，租赁位于北京市通州区某公寓楼内的一间房屋。郭某共计支付了租金及押金37.45万元，款项分别支付给了B置业公司及自然人石某。后经查，该租赁房屋所在楼栋存在违法加盖情形，并未完全按照建设工程规划许可证建设。
主要争议：
合同被认定无效后，郭某已支付的款项应由谁负责返还？承租人郭某主张，与其签约的A酒店、实际收款方B置业公司及石某均应承担连带返还责任。A酒店则主张，其仅是受托方，实际出租方和收款方均为B置业公司，故合同无效的法律后果不应由其承担。
诉讼过程：
郭某先诉至一审法院。一审判决认定合同无效，判令郭某腾房，并由A酒店与B置业公司共同返还郭某扣除房屋占用费后的剩余款项，驳回了郭某对石某等人的其他诉讼请求。郭某与A酒店均不服，提起上诉。
二、白小莉律师总结办案思路
1.上诉人郭某方：
扩大责任主体：主张实际收款人石某应承担连带还款责任。理由是其收款行为与合同履行直接相关，且其无正当理由拒不到庭，应承担不利后果。
保障债权实现：强调若仅由两公司担责，在其可能缺乏偿付能力的情况下，将导致自身“房钱两空”，从实质公平和社会稳定角度论证追加石某责任的必要性。
固定债权金额：在二审中尝试补充证据，将主张的退款总额从一审认定的37.45万元提高至38.45万元。
2.上诉人A酒店方：
切割自身责任：核心策略是证明自己仅为“代理人”。主张郭某在签约、付款、后续交涉中均明知实际出租方为B置业公司，双方租赁关系实质存在于郭某与B置业公司之间。
转移责任主体：请求改判由B置业公司单独承担合同无效后的退款责任，自身不承担责任。
坚持程序权利：虽对合同公章真实性有异议，但在一、二审中均明确表示不申请鉴定。
3.法院审理思路：
合同效力定性：首先确认因租赁标的物为违法建筑，根据《合同法》相关规定，案涉《租赁合同》无效。
责任主体认定：严格依据合同相对性原则。认定A酒店作为合同签约方，是合同当事人，依法应承担合同无效后的相应法律责任。至于其与B置业公司之间的内部关系，可另行解决。
事实与证据审查：对于郭某要求石某担责的诉求，因郭某未能提供石某作为合同当事人或负有返还义务责任人的证据及法律依据，故不予支持。对于郭某主张的额外1万元现金付款，因其未能提供证据，法院亦不予采信。
无效后果处理：合同无效后，判令郭某返还房屋，同时因其实际占有使用房屋，需参照原合同租金标准支付房屋占有使用费，该费用从应返还款项中扣除。
三、案件结果
北京市第三中级人民法院作出二审判决：
驳回上诉，维持原判判决要点为：
1.合同无效；
2.郭某向A酒店腾退房屋；
3.A酒店与B置业公司共同返还郭某扣除房屋占有使用费（按原租金标准计算）后的剩余款项；
4.驳回郭某其他诉讼请求。
本判决为终审判决
