律师观点分析
一、案件概述
本案是一起因承租人未按期支付租金，出租人行使约定解除权而引发的房屋租赁合同纠纷。
基本事实：
2018年7月30日，出租人A科技有限公司（原告/反诉被告）与承租人B体育发展有限责任公司（被告/反诉原告）签订《房屋租赁合同》，约定A公司将其位于北京市朝阳区的涉案房屋出租给B公司用于教育培训，计租建筑面积2080平方米，租期自2018年7月31日至2022年9月28日，并附有60天免租期。合同签订后，B公司支付了押金及第一期租金，但未按约定在2018年11月29日前支付第二期租金。
主要争议：
1.涉案合同是经A公司单方通知解除，还是双方协商一致解除？
2.B公司以租赁房屋实际面积与合同约定面积严重不符（主张面积差额达700余平方米）为由，要求扣减租金、返还押金及赔偿装修损失的反诉主张是否成立？
诉讼过程：
A公司向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求B公司支付违约金81万元。B公司提起反诉，要求返还押金、退还面积差额对应租金及赔偿装修损失。本案经一审审理。
二、白小莉律师总结办案思路
1.原告/反诉被告（A科技有限公司）方：
核心策略为严格依约追究违约责任。主张B公司未按期支付租金构成根本违约，其已依合同约定进行书面催告，在B公司未纠正后发送《解除合同通知书》行使单方解除权。因此，其有权没收押金并要求B公司按未履行租期租金总额的10%支付违约金。针对面积争议，主张租金为固定包干价，非按面积计价，且B公司在签约时已确认面积，在合理期限内未提异议。
2.被告/反诉原告（B体育发展有限责任公司）方：
核心策略为主张对方违约在先并质疑合同关键条款。辩称A公司交付的房屋面积严重缩水，构成欺诈，导致其合同目的受损。主张合同系在A公司采取停水停电等不当措施胁迫下协商解除，其不构成违约。反诉要求基于面积不符扣减租金、返还押金并赔偿装修损失。
3.法院审理思路：
合同解除性质认定：法院审查证据后认定，B公司未付租金事实清楚，构成违约。A公司已履行催告程序，其发送的《解除合同通知书》由B公司法定代表人签收，合法有效。故涉案合同于2018年12月13日因A公司行使约定解除权而解除，而非协商解除。
租金计价方式与面积争议处理：法院通过对合同条款进行文义解释，认定合同中约定的租金为固定数额（200万元/年、230万元/年），其中“按建筑面积计量”仅指向内含的物业费、取暖费计算方式，而非租金本身。因此，B公司以面积不符为由要求扣减租金的主张，缺乏合同依据。同时，法院指出B公司在装修时即应知晓面积情况，却未在合理期限内提出异议并在往来文书中提及，故对其相关抗辩及反诉请求不予支持。
违约责任的酌定：法院确认B公司违约导致合同解除，应承担违约责任。鉴于A公司未能举证其实际损失的具体数额，法院综合合同未履行期限、已没收的押金金额、免租期损失等因素，酌情调整了违约金数额。
三、案件结果
北京市朝阳区人民法院作出一审判决：
1.确认A科技有限公司与B体育发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月13日解除。
2.判决B体育发展有限责任公司于判决生效之日起七日内向A科技有限公司支付违约金35万元。
3.驳回A科技有限公司的其他诉讼请求。
4.驳回B体育发展有限责任公司的全部反诉请求。
5.案件受理费由双方按比例负担。
