程某、河南某煤炭实业有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书

律师观点分析

律师观点分析
一审法院认定事实：2016年7月15日，程**星与河南****公司签订《****小区认购协议》，该协议载明：根据《中华人民共和国合同法》规定，甲乙双方经友好协商，在平等自愿的基础上，就乙方认购****小区房屋一事达成如下协议：甲方：河南*****公司乙方：程**星。第一条：乙方所选物业情况：住宅座落：16号楼西单元5层东户；建筑面积120平方米、单价1300元、房屋总价156000元。第二条：付款方式：分期付款。第三条：1、乙方交纳定金50000元，剩余房款在2017年3月31日前补齐，同时签订《商品房买卖合同》，否则甲方可以出售此房源。2、若买受人选择按揭付款方式，需在签订《商品房买卖合同》同时一并办理按揭手续，缴纳相应的配套费和税费，如乙方在甲方规定时间内未办理相关手续，视为乙方自动放弃该房屋的购买权。甲方有权将物业另行出售，定金不予退换，由此造成的损失由乙方承担。如乙方要求继续履行本协议则按照调整后的新价格执行，并且取消所有甲方所承若的额外优惠。3、乙方不得以本协议的权利和义务转让给第三人（直系亲属除外）。4、本协议中乙方交纳的付款不包含配套费用、契税、维修基金、测绘费、工本费、有线电视费、宽带费及其他相关配套费用，由甲方根据国家规定标准代为乙方征收。5、本协议由甲乙双方签字、盖章后生效，一式三份，甲方二份，乙方一份，均具有同等法律效力。2016年7月15日，河南*****公司收到程**星交纳的购房预交款50000元。同时客户确认单上载明，分三次付款，第二次付款时间为2017年1月1日前付款50000元，余款于2017年3月31日前结清。房产证由物业统计、联系业主，统一办理。2017年2月27日，程**星支付第二期购房款14000元，装修保证金2000元，共计16000元，下欠第二期购房款34000元。后程**星对该房屋进行了简单的装修并在该房屋居住生活。2017年9月13日，程**星向一审法院提起诉讼。2017年9月27日，河南*****公司以程**星违约为由亦向一审法院提起诉讼，要求解除双方之间签订的购房协议，退还涉案的房屋并承担违约责任。

另查明，****公租房小区位于上××县产业集聚区××大道北段西侧，总占地面积36898.85平方米，2014年2月26日经上**县公共资源交易中心招、拍、挂等相关程序，由河南*****公司取得该宗土地使用权，用地性质为住宅用地。2015年3月10日，河南*****公司申请该小区已建成的公租房采取租售并举的方式出售。2014年4月18日，上**县人民政府为河南****公司颁发了上国用【2014】第260**12号土地使用权证，土地使用权类型为出让。2016年1月16日，上**县人民政府印发关于上**县中心城区公共租赁住房租售并举试行办法的通知，即上证【2016】2号文件，推行公共租赁住房“租售并举”，采取“先租后售”或“即租即售”两种方式出售。“先租后售”是指住房困难家庭承租一段时间后提出购房的销售方式；“即租即售”是指经请示本级人民政府同意后，住房困难家庭经过资格审核程序后，对可出售的公共租赁住房直接进行认购的销售方式。2016年4月14日，上**县人民政府为河南*****公司颁发了上房权证字第**房屋所有权证。
一审法院认为，公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭，新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。它是由政府投资或政府提供政策支持的其他投资主体，属政府或公共机构所有的政策性租赁住房。本案中，双方所争议的房屋，河南*****公司已办理了土地使用证和房屋所有权证，其所有权属于河南****公司。虽然该房屋具有公共租赁房的性质，但该房屋的出售已经上***县人民政府批准，并采取租售并举的方式进行，其优惠的价格和购买条件与一般的商品房买卖又有所不同。如按一般公共租赁房的性质认定买卖合同无效的话，势必造成购房者的恐慌，极易引起社会的混乱。但涉案房屋又有别于一般的公共租赁房，其买卖行为是经政府批准，是一种行政行为，且程**星也未有证据证明其主张，故对程***星的诉讼请求，不予支持。但双方可以通过协商处理此事。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回程保星的诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，原审法院通过双方提供的证据及开庭审理，已查清了案件的事实，在此基础上，适用相关法律作出的判决，并无不当。综上所述，程**星的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由程****星负担。
本判决为终审判决。