律师观点分析
原告王X与被告河南XX公司（以下简称：XX公司）、方XX、第三人周XX房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，原告王X提起财产保全申请，本院依法作出（2019）豫1722民初5493号民事裁定书，裁定：对被告XX公司、方XX价值100万元财产予以查封、扣押、冻结。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王X及其委托诉讼代理人王XX，被告XX公司法定代表人方XX、被告方XX及二被告委托诉讼代理人孟XX，第三人周XX均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告XX公司经营房地产开发,2018年XX公司拟在上蔡县石像西北XX开发建设“盛世豪庭”。原告与第三人是亲戚关系,因原告的丈夫在外地做生意,原告委托第三人周XX出面与被告XX公司协商购买商铺事宜,并以第三人的名义与被告于2018年7月31日签订了《预购房协议》，约定购买被告XX公司开发建设“盛世豪庭”小区位于大门西1-2号商铺,购房款共计1XXX万元。原告按约定分别于2018年6月7日、2018年7月31日、2018年9月9日、2018年11月26日以银行转帐和现金给付的方式共计给付二被告购房款100万元。XX公司未能按时动工,鉴于被告怠于开发建设的行为可能导致《预购房协议》的合同目的无法实现,双方多次协商后于2019年7月4日签订了《中止预购房协议》,双方一致同意中止履行协议,二被告同意于2019年7月31日之前退还100万元购房款，若是不能按时退购房款则以现有售楼部十一间门面房作为抵押物,以保障原告的债权。至今为止,被告没有履行购房款的退还义务,经原告多次索要无果，为此,原告诉至法院要求二被告履行《中止预购房协议》,连带退还购房款100万元及利息,并赔偿经济损失2000元。
被告XX公司、方XX辩称，原告不是买卖合同或民间借贷的当事人，与诉争款项没有法律关系，不具有原告的主体资格；案由错误，名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系；被告方XX个人没有收取或使用诉争款项，其行为系履行职务，不应当承担民事责任；诉称的利息及经济损失没有约定，依法不应当支持。
第三人周XX辩称，其和闫XX是老表关系，闫XX与王X系夫妻关系。因王X夫妻在西安做生意，委托第三人周XX和被告签订的购房协议，预购买石像西北角的门面两间。闫XX通过电汇及现金支付的方式分别于6月、7月、9月、11月交付购房款100万元。
经审理查明，原告王X与案外人闫XX系夫妻关系，原告王X与第三人周XX系亲戚关系。原告王X预购买被告XX公司开发的位于上蔡县石像西北XX“盛世豪庭”的商品房。2018年7月31日，原告王X以第三人周XX名义与被告XX公司签订预购房协议一份,协议约定了预购房屋的位置、交款数额及方式、违约责任等。协议上有XX公司加盖的公章及法定代表人方XX的签名，第三人周XX的签名。原告王X的丈夫闫XX分别于2018年6月7日、2018年7月31日、2018年9月9日、2018年11月26日向被告方XX指定的账户内转账及现金支付购房款共计100万元。2018年11月26日被告XX公司向原告王X出具收据一份，内容载明为：“交款单位：王X，收款方式：转账和现金，人民币（大写）壹佰万元整，￥XXX，收款事由：商铺预购款①2018.6.7、30万,②7.31、30万,③9.9、30万,④11.26、10万，经办：方XX。”，该收据上加盖了XX公司财务专用章。因被告XX公司未能按时动工，2019年7月4日经被告与第三人协商一致签订了《中止预购房协议》，内容载明：“甲方:河南XX公司，乙方周XX，经双方友好协商就2018年7月31号双方签订的玺悦府预购门面房协议中止一事达成如下一致意见:1、自2019年7月4号止双方签订的协议作废。2、甲方同意于2019年7月31号前将乙方于2018年6月7号,2018年7月31号,2018年9月9号,2018年11月26号{30万、30万、30万、10万)共计100万(壹佰万元)一次性退还给乙方。3、乙方收到甲方退款后三日内,乙方将甲方给乙方出据的收据、协议全部交给甲方同时作废。4、经双方约定如2019年7月31日甲方未能全部退还给乙方100万元,甲方用现有售楼部全部门面房(约11间)抵押给乙方。5、退款指定人:闫XX。退款银行:中国XX。退款账号:62×××XXX。6、本协议壹式两份,甲乙双方各持一份。”协议上有XX公司加盖的公章及被告方XX的签字摁印，第三人周XX的签字摁印。协议签订后，被告未按照协议约定的期限退还购房款，遂形成本案诉讼。
上述事实，有原、被告陈述,预购房协议，收据，中止预购房协议,中国XX银行交易明细，户口本等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为,涉案合同与中止预购房协议虽是被告XX公司与第三人周XX所签，但从原告提供的相关证据来看，被告于2018年11月26日给王X出具了一份总收据充分证明第三人只是代理原告进行签订合同并办理有关事项，第三人周XX也予以认可，因此应当认定原告王X与被告XX公司存在房屋买卖合同关系。后因被告未能按时动工，经被告与原告代理人即本案第三人周XX协商一致签订了《中止预购房协议》,该协议系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订的中止预购房协议实质为房屋买卖合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”协议约定，被告XX公司同意于2019年7月31日前将购房款100万元退还给原告，经原告多次催要，被告至今未退还购房款100万元，引起本案纠纷被告应承担本案的全部责任。故原告要求被告XX公司退还购房款100万元及利息的诉讼请求，事实清楚，证据确凿，本院予以支持。关于被告方XX是否承担退还购房款100万元及利息的问题，从营业执照显示被告方XX是XX公司的法定代表人，被告XX公司虽成立注册，但原告的房款汇入被告方XX指定的账户，被告方XX应承担返还的责任。关于原告利息的诉请，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国XX银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金朴准确定。”根据同等原则，被告未按时交付，显示违约，也应当同等支付原告利息。双方签订的中止预购房协议对还款期限进行了约定，但对利息没有约定，原告主张的利息应按照中国XX银行发布的同期同类贷款利率从2019年8月1日起计算至债务清偿之日止。关于原告诉请的经济损失，于法无据，本院不予支持。庭审中原告主张按照中止协议第四条约定履行，但上述房屋至今未建，也没有办理抵押登记手续，该项诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：
一、被告河南XX公司、方XX于本判决生效后十日内共同退还原告王X预购房款100万元及利息（按照中国XX银行发布的同期同类贷款利率从2019年8月1日起计算至债务清偿之日止，以本金100万元为基数）。
二、驳回原告王X的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费6990元，财产保全费3000元，由被告河南XX公司、方XX承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
王蔡玲律师