王X、赵X确认合同有效纠纷二审民事判决书

律师观点分析

王X上诉请求：撤销崇礼区人民法院（2018）冀0709民初513号民事判决，改判支持王XX的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定双方口头达成宅基地转让协议的事实错误。一审中，赵X所提交的证人与其存在利害关系，刘XX、刘XX为亲兄弟，是赵X的舅舅，刘X是赵X的姑舅哥哥，以上证人均为亲属关系。上述证人与王X也存在利害关系，王X的耕地被上述证人占有，双方存在纠纷，故以上证人的证言可信度低，不应作为证据使用。赵X提交的何XX、常XX等13人的证人证言，证据形式不符合要求，应当每个证人单独作证。其次，作为证人证言，证人应当出庭作证。最后上述证人的证言中均表示是听赵X说买宅基地一事，属于传来证据，并且赵X与证人之间存在串通的可能性，不足以证明赵X与王X之间存在转让宅基地的事实。村委会的证明不能作为本案的证据，村委会的证明只能起到证明上述证人出具证言的作用，并不能以此确定证人证言的真实性。由于以上证据均存在瑕疵，一审法院认定双方存在口头转让宅基地的事实并没有足够的事实依据，而且王X手中保留着宅基地使用权证书，王X及任XX也未向赵X出具过任何的收条，所以，赵X的主张是不能成立的。一审法院用双方签订的宅基地使用权转让合同来倒推任XX与赵X达成口头的转让协议是错误的，案涉合同并没有关于宅基地早在任XX在世时就已经转让的表述，从文本看，只能看出是王X与赵X签订的，所以以此来倒推事实是不尊重客观事实的。现在争议的宅基地实际占有人并没有征得任XX一方的同意，属于非法占有，所以赵X主张的口头协议并不真实存在也从未实际履行。二、一审判决认定的双方签订的宅基地使用权转让合同真实有效的事实错误。王X与赵X各自持有的宅基地使用权转让合同并不符合合同成立的形式要件。首先，两份合同的落款日期并不一致，王X持有的合同日期为2001年4月15日，赵X持有的合同是2010年4月15日。其次，王X持有的合同的落款签字也并非其本人所签，而是由赵X的儿子霍XX代签，这并没有得到王X的授权，而且名字书写也有误。双方签订的合同并非王X本人真实意思的表示，王X本人并不识字。当初赵X、霍XX找到王X时并没有向其告知真实的合同内容，只是说用其房屋养牛有补贴，需要王X按手印确认。基于此，王X在赵X实现准备好的合同上按了手印，所以上述合同并非是王X真实意思的表示。即使王X对该合同的内容明知，其行为也属于无权处分。根据债权和物权的区分原则，宅基地使用权证上的户主为任XX，赵X并没有变更登记，不发生物权变动的法律后果。任XX去世之后三个子女都有同等的继承份额，根据宅基地使用的交易习惯，如果只认定宅基地使用权转让合同有效，那无疑会侵犯任XX三个子女的继承权，因此合同也属于无效合同。三、一审判决适用法律不当。一审判决依据民法总则的相关条款，属于适用法律错误。我国民法总则于2017年10月1日起施行，而双方签订的宅基地使用权转让合同在2017年10月1日之前，根据法不溯及既往的原则，应当适用民法通则的有关规定。

赵X答辩称，首先，在二十多年之前，村民的法律意识相对淡薄，习惯于口头协议。随着法律意识的加强，有意识的将口头协议书面化。其次，王X对一审期间赵X所提交的证人证言存在异议，但赵X认为，证人证言是具有证明力的，能够对其亲身感知的事件还原出来，因此王X对于证人证言的质疑没有事实依据。再次，对于王X提出的对村委会证明的质疑，村委会对于村民的日常交往最为了解，因此具有比较强的证明力，关于合同的落款日期不一致，一审法院已经查明了是笔误，该部分的不一致，不影响合同内容的效力。最后，王X作为完全行为能力人，在其老伴任XX去世之后，对于家事具有完全的代理权，案涉合同是王X真实意思的表示。关于法律适用问题，一审判决适用法律正确，民法总则与通则具有相同的法律精神，一审法院适用的法律并不影响最终的案件认定结果。

赵X向一审法院起诉请求：确认赵X与王X签署的《宅基地使用权转让合同》有效。

一审法院认定事实：大约在1992年左右即20多年前，赵X以500元的价格从王X的丈夫任XX（已故）手中买得了座落于崇礼县（现崇礼区间房屋及院落，中介人为时任该村村书记刘XX，且在刘XX家中谈了买卖的相关事宜。在场人有刘XX及其妻子、刘XX、刘X、赵X和任XX。当日，赵X便向任XX交付了500元购房款。2010年4月15日，赵X与王X（本案证据宅基地使用权转让合同中书写为王XX）签订了《宅基地使用权转让合同》，赵X在合同上签名并捺印，王X的签名由赵X的儿子霍XX代签，王X签成了王XX。两枚手印（指纹）皆由王X亲自捺印。赵X手中的宅基地使用权转让合同落款日期为2010年4月15日，王X手中的宅基地使用权转让合同落款日期为2001年4月15日。两份合同除落款日期不一致外，其他内容都一样。该房屋宅基地证登记的户主名字为任XX（已故），宅基地使用权证现在王X手中。赵X为崇礼区（原崇礼县）西湾子镇东南XX村民，赵X在该村没有其他宅基地。从大约1992年左右至今20多年来该房屋及院落一直由赵X占有使用。一审法院认为，赵X在20多年前即1992年左右，以500元的价格从王X的丈夫任XX（已故）手中购得其座落于崇礼县（现崇礼区间房屋及院落的事实成立，尽管双方只是口头达成的买卖协议，且任XX（已故）未向赵X出具收到500元购房款的收据，未向赵X交付该房屋的宅基地使用权证，但无论从当时的500元价格上，还是双方未签订书面协议，任XX（已故）未向赵X出具收到500元款的收据等方面均符合当时的交易价格和交易习惯，双方的房屋买卖关系存在。2010年4月15日赵X与王X双方签订的《宅基地使用权转让合同》，虽为打印件，且赵X的儿子霍XX代王X签了名，并且将王X的“连”写成了“莲”，将交给王X手中那份合同落款时间写成了2001年4月15日，以上两处应为赵X的儿子霍XX书写时的笔误，不影响该合同的真实性，且王X在该合同上捺了印（两枚），此合同是对王X丈夫任XX生前出售其房屋的再次确认，是双方真实意思的表示，应认定为真实自愿合法有效。20多年来赵X一直对该房屋及院落占有使用，而王X也未向赵X主张权利，另王X作为具有完全行为能力的人，称其是在不知宅基地使用权转让合同详细内容的情况下便捺了印等均有悖常理。尽管宅基地证仍在王X手里，但客观上赵X已成为该宗宅基地的实际使用人。故王X的抗辩理由不能成立，不予采信和支持，赵X的主张和诉求应予采信和支持。判决：赵X与王X于2010年4月15日双方签订的《宅基地使用权转让合同》有效。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审无异。

本院认为，2010年4月15日，赵X携其儿子霍XX到王X大闺女家找到王X并要求王X在宅基地使用权转让合同上按捺手印，对以上事实，赵X与王X均未提出异议。虽王X持有的宅基地使用权转让合同中的落款时间为2001年4月15日，但两份合同的其他内容完全一致，一审法院认定为笔误符合客观事实，王X以落款时间不一致抗辩该份合同的真实性，该项抗辩意见不具有合理性，本院不予采信。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王X陈述赵X要求其按捺手印时向其告知的是养牛补贴一事，并未对宅基地使用权转让的相关内容进行告知，根据赵X的陈述，当时在场人除其母子二人外，还有王X、王X的大闺女及大闺女的妯娌，王X对于反驳赵X诉讼请求所依据的该部分事实未能提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果。王X在赵X要求其按捺手印并将一份合同留下之后，在其与大闺女均不识字的情况下，要求识字的其他人对合同内容进行告知符合常理。但王X陈述其对案涉合同的内容并不知晓，其该项上诉主张并不符合常理，对此，本院不予支持。关于赵X一审期间所提交的证人证言效力问题，虽然证人中存在与赵X有亲属关系的人，但其陈述内容与案涉合同之间能够形成证据链条，对案涉宅基地转让一事能够确认，一审法院结合全案证据对本案事实进行的认定并无不当。对于王X认为确认合同有效将侵犯其三个子女继承权的上诉理由，因在赵X占有案涉宅基地之初，王X的三个子女已经结婚，并且不在当地居住，二审期间亦未提交证据证明其子女的户籍仍在当地，且亦未有证据证明王X的子女在赵X占有案涉宅基地的期间内与赵X就宅基地的相关事宜进行了交涉，故王X的该项上诉理由不成立，本院不予支持。虽案涉宅基地使用权证仍在王X手中，且赵X并未进行变更登记，但并不影响赵X一直占有使用的事实成立，未进行变更登记不足以推翻双方曾就宅基地使用权转让达成一致意见，不能以此否定合同的效力。王X上诉称未变更登记不发生物权转让的法律效果，该项上诉理由并不具有事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，王X的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人王X负担。

本判决为终审判决。