基本案情：

曾办理一宗执行异议之诉案件：二十多年前，案外人周某向苏某购买址于汕头市潮南区某一楼房，但一直没有办理过户登记手续。周某在法院查封该楼房时方得知，出卖该楼房的苏某因与申请执行人某织造公司的买卖合同纠纷一案被申请强制执行，因该楼房尚在苏某名下，于是被法院查封。我方接受周某委托，向法院提起执行异议及执行异议之诉。

案件办理：

依据法律程序，对于案外人的救济，可以对被执行的财产提出执行异议，如果被驳回，应当在法定期间内提起执行异议之诉，否则将丧失救济权利。通过对证据的分析和整理，我方完成了执行异议（之诉）的四要素的前三要素的举证：被执行楼房被查封前案外人已签订合法有效的书面买卖合同、在查封前已支付全部房款并合法占有被执行楼房，但因“非因案外人的自身原因未办理过户登记手续”这第四要素缺乏直接的证据，执行异议属外观形式审查主义，因此执行异议很快被法院驳回，于是我方继续提起执行异议之诉。

通过分析，我方从案外人因无法联系到楼房出卖人导致无法办理过户登记的理由进行证据发掘，又利用楼房被查封前案外人已在农村不动产“房地一体”的确权登记活动中提出申请，并依据《九民纪要》关于“只要买受人存在向房屋登记机构递交过户登记材料或请求等积极行为的，可以认定为非因买受人自身原因未办理过户登记”的会议精神，让法院支持我方的诉求，以阻止该案涉楼房被强制执行。

陈基贤律师观点：

案外人执行异议之诉的“非因买受人自身原因未办理过户登记”理由，一般有以下几类：第一类是房产存在负担，如案涉房产被抵押、被保全查封、办理了银行按揭贷款；第二类是卖方当事人的原因，如果出卖方是开发商，则有开发商未进行初始登记，开发商不动产登记手续不全的原因造成，如果出卖方是自然人的，则有事后无法找到出卖方或者出卖方直接玩起失踪，导致双方当事人无法一同办理过户登记的；第三类是双方当事人共同原因，如双方对产权过户手续费用、税费等的约定不明导致履行出现分歧而不能办理过户登记的；第四类是政策原因，例如案涉房产系军产房，因军队和地方政府暂未出台相应军队经济适用房入市流通的具体政策；第五类其他原因，如案涉房屋属集资建房、拆迁安置房。该理由是否成立，往往成为处理该类型案外人执行异议之诉的重点、难点。

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