王辉律师
北京房产专业王辉律师专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
违反法律、行政法规规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，xx公司与张x签订的虽是有关预售商品房的买卖合同，但涉案地块立项实际原为公租房后变更为人才公租房用途的项目。根据我国相关保障房政策规定，无论是公租房亦或人才公租房，均不得改变公租房保障性住房性质和规划用途，面向的租赁主体必须符合规定条件，严禁销售或变相销售，故xx公司与张x于201x年x月x日签订的《购房合同》及201x年x月x日签订的《补充协议》均属无效。且，即便如xx公司与张x签订的是商品房买卖合同，但xx公司在未将土地性质变更为住宅用地，未取得商品房规划审批手续和商品房预售许可证的情况下，即将案涉房屋出售给刘某，也违反了法律、行政法规的强制性规定，亦属无效。故对张x要求确认张x与xx公司所签《购房合同》《补充协议》无效的诉讼请求，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现本案原告张x已将涉案房屋、车库予以腾退，被告xx公司理应将购房款1493955.9元、购买车库的费用360000元返还给张x。xx公司虽以“张x未按合同相对性将涉案房屋交还给xx某公司”为由，拒绝返还张x购房款，但根据公租房管理相关政策规定，各区政府住房城乡建设部门应加大对公租房等保障性租赁住房的监督检查力度，对存在变相销售等违规行为的，住房城乡建设部门应当责令相关单位限期改正。现xx区住建委已就xx公司对外销售人才公租房的行为作出行政处罚决定并责令xx公司改正，在xx公司未改正的情况下，原告张x将涉案房屋腾退的行为，应视为已将涉案房屋返还给xx公司，故对xx公司上述抗辩意见，法院不予采纳。关于张x要求x公司返还房屋维修基金18342元及天然气报装费4200元、有限电视报装费300元的诉讼请求，因张x未提交证据证明xx公司收取了房屋维修基金、燃气报装费和有限电视报装费，法院对此难以支持。
关于原告张x要求被告x公司按照贷款利息二倍的标准赔偿其经济损失的诉讼请求，张x主张的利息起算期限及计算标准尚属合理，法院结合张x、xx公司双方在涉案合同缔约过程中存在的过错程度等多种因素考虑，法院酌情予以支持。
【基本案情】
张x向法院提出诉讼请求：1、判令张x与xx公司于201x年x月x日签订的《商品房买卖合同》及201x年x月x日签订的《补充协议》无效；2x判令xx公司向张x返还购房款1493955.9元；3、判令xx公司向张x返还购买x号车库费用360000元；4、判令xx公司向张x返还其它购房费用合计：22842元（包括：房屋维修基金18342元、燃气报装费4200元、有线电视报装费300元）；5x判令xx公司向张x支付购房款及其他资金占用利息（第一部分为实际入住前的房款利息：以1448018.10元为基数，自201x年x月x日开始至201x年x月x日止，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算；第二部分为实际入住后的利息：以1493955.9元为基数，自201x年x月x日开始至201x年x月x日止，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算；自201x年x月x日开始至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的二倍计算）；6、判令xx公司向张x支付购买车库及其他资金占用利息，按照贷款利息的二倍利息计算（以360000元为基数，自201x年x月x日开始至201x年x月x日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自201x年x月x日开始至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；7．判令xx公司承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：201x年x月x日，张x购买位于北京市xx区x号楼x单元x户型住宅，当日张x与xx公司签订《购房合同》。201x年x月x日签订《补充协议》。201x年x月x日张x支付购房款1448018.10元。201x年x月x日，张x缴纳房屋面积差价款、车库费用、维修基金、燃气报装费、有线电视报装等各项费用，共计428779.80元。201x年x月，张x入住案涉房屋。后经了解，xx公司所开发的房屋为人才公租房，属于保障性住房不得对外销售，xx公司在明知未取得商品房销售许可证明的情况下，擅自出售房屋，且该项目已无取得商品房预售许可的可能性，xx公司的销售行为违反了我国法律法规的强制性规定，双方签订的合同应属无效合同。
xx公司辩称，关于第一项诉讼请求，我方认为合同有效。关于第二项诉讼请求，我方不同意返还购房款，涉案房屋并没有交还到xx公司处，虽然已经腾退，但房屋并没有实际交还xx公司，根据合同相对性，房屋交还北京某公司，xx公司才可以返还购房款。关于车库费用360000元不同意返还，车库没有返还北京某公司，违反了合同相对性。关于其他购房费用，我方没有看到房屋维修基金、燃气报装费、有限电视报装费具体交纳单据。有线电视报装费，如果代收都是歌华有线公司收取，歌华公司给各户开具发票，有线电视报装费不是统一收取，好多户都没收。燃气报装费有个别户没交。张x未提交交付凭证，举证责任在张x。关于第五项诉讼请求请法庭依法核实，实际付款日期以法庭查明为准。关于资金占用利息我方不同意支付，利息是资金的运用或是存储产生，买卖房屋不产生资金占用利息。关于车库利息，车库和房屋不一样，车库价格有无上涨目前没有定论，是否产生实际损失（损失包括资金占用和经济损失）不能确定。车库不存在经济损失，车库价格没有发生市场变化。另外，关于张x和xx公司签订的从补充协议第6条来看，提到了涉案商品房变更为人才公租房政策调整，故我方认为张x无权要求经济损失。
【法院审理查明】
201x年x月x日，xx公司作为出卖人（甲方）与张x作为买受人（乙方）签订《购房合同》1份，该合同约定，乙方购买甲方位于xx区x号院x号楼x单元x户型住宅，建筑面积约为88.89平方米（以测绘报告房屋面积为准），房屋单价为18100元／平方米，按照建筑面积计算，房屋总价款为1608909元。关于房屋款交付，签订合同当日交付认购金200000元，协议签订后15日内乙方付清全部购房款。交房日期为201x年x月x日。此外双方还就前期物业服务、业主临时规约等内容进行了约定。xx公司在出卖人落款处盖公司章，张x在买受人落款处签字。201x年x月x日，双方签订《补充协议》一份，该协议第三条、第四条约定，乙方购买的房屋实际测量面积为91.71平方米，乙方需向甲方补交面积差价45937.8元。第六条约定，根据京住函［201x］x号，关于xx新城x街区x地块公共租赁住房项目调整为人才公共租赁住房项目的复函。乙方购买的商品房变更为人才公租房。乙方接受因政策调整而发生的变更。xx公司在甲方落款处签字。张x在乙方处签字按捺手印。
合同签订后，张x于201x年x月x日向xx公司交付了认购金200000元，于201x年x月x日分两笔向xx公司交付了购房款440000和808018.1元。张x称其还向xx公司交纳了房屋维修基金18342元、燃气报装费4200元、有线电视报装费300元，但相关交费凭证未妥善保存，已经无法找到。后张x虽实际入驻了案涉房屋，但由于涉案房屋并未取得商品房预售许可证，后其于202x年与北京市xx区住房和城乡建设委员会签订协议书，约定张x于xx月xx日前搬离涉案房屋，后张x按期搬离了涉案房屋。
xx公司认为，涉案项目是由政府统一安排承建的，项目中配建了商品房，向张x销售的房屋是符合文件规定的，为证明其主张，xx公司提交了编号为x政函［201x］x号《xx区人民政府关于x街区x和x局部地块公租房项目回购问题的函》，该函中载明：“市住保办：根据市政府专题会议精神，我区x街区x
和x局部地块公租房项目回购等相关问题进行了认真研究，并与项目建设单位进行了沟通。我区承诺10年后回购上述地块建设的公租房，回购价格依据有关规定，经专业机构评估确定。项目回购前由建设单位负责公租房的运营和管理工作。”
另查一：202x年x月x日，xx区住房和城乡建设委员会对北京x公司作出《行政处罚决定书》，内容为：北京x公司于201x年将xx新城x街区x地块人才公租房项目的部分房屋作为商品房出售，并与购房人签订了商品房购房合同。xx公司作为该项目的所有权人，改变了该项目公共租赁住房的保障性住房性质和用途本机关决定对xx公司处30000元罚款的行政处罚，并责令xx公司改正。
另查二：张x自认于201x年x、x月入住涉案房屋，在202x年x月x日前已从案涉房屋搬离腾退。
【法院判决结果】
一、确认xx公司与张x签订的《购房合同》《补充协议》无效；
二、xx公司于本判决生效后七日内返还张x购房款1493955.9元、购买车库款360000元，以上共计1853955.9元；
三、xx公司于本判决生效后七日内以1493955.9元为基数，按照贷款利率的二倍赔偿刘某经济损失（自201x年x月x日开始至201x年x月x日止，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算：自201x年x月x日开始至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的二倍计算）；
四、xx公司于本判决生效后七日内以360000元为基数，按照贷款利率的二倍赔偿刘某经济损失（自201x年x月x日起至201x年x月x日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自201x年x月x日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；
五、驳回张x其他诉讼请求。
【律师解析】
房屋买卖王辉律师认为，违反法律、行政法规规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，xx公司与张x签订的虽是有关预售商品房的买卖合同，但涉案地块立项实际原为公租房后变更为人才公租房用途的项目。根据我国相关保障房政策规定，无论是公租房亦或人才公租房，均不得改变公租房保障性住房性质和规划用途，面向的租赁主体必须符合规定条件，严禁销售或变相销售，故xx公司与张x于201x年x月x日签订的《购房合同》及201x年x月x日签订的《补充协议》均属无效。且，即便如xx公司与张x签订的是商品房买卖合同，但xx公司在未将土地性质变更为住宅用地，未取得商品房规划审批手续和商品房预售许可证的情况下，即将案涉房屋出售给刘某，也违反了法律、行政法规的强制性规定，亦属无效。故对张x要求确认张x与xx公司所签《购房合同》《补充协议》无效的诉讼请求，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现本案原告张x已将涉案房屋、车库予以腾退，被告xx公司理应将购房款1493955.9元、购买车库的费用360000元返还给张x。xx公司虽以“张x未按合同相对性将涉案房屋交还给xx某公司”为由，拒绝返还张x购房款，但根据公租房管理相关政策规定，各区政府住房城乡建设部门应加大对公租房等保障性租赁住房的监督检查力度，对存在变相销售等违规行为的，住房城乡建设部门应当责令相关单位限期改正。现xx区住建委已就xx公司对外销售人才公租房的行为作出行政处罚决定并责令xx公司改正，在xx公司未改正的情况下，原告张x将涉案房屋腾退的行为，应视为已将涉案房屋返还给xx公司，故对xx公司上述抗辩意见，法院不予采纳。关于张x要求x公司返还房屋维修基金18342元及天然气报装费4200元、有限电视报装费300元的诉讼请求，因张x未提交证据证明xx公司收取了房屋维修基金、燃气报装费和有限电视报装费，法院对此难以支持。
关于原告张x要求被告x公司按照贷款利息二倍的标准赔偿其经济损失的诉讼请求，张x主张的利息起算期限及计算标准尚属合理，法院结合张x、xx公司双方在涉案合同缔约过程中存在的过错程度等多种因素考虑，法院酌情予以支持。