王辉律师
北京房产专业王辉律师（ ）（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。
【裁判要点】
本案的争议焦点为涉案房屋不能上市交易的原因是否为“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”。经查询，涉案房屋不能上市的原因为被告所取得的房屋面积超标准，在被告所属单位处理超标住房后，涉案房屋在办理完相关手续后即可完成上市交易手续。故涉案房屋不能上市交易之原因为被告未积极清退其超标准房屋，涉案房屋不能上市交易的原因不属于国家政策或原产权单位原因导致。因此，被告应赔偿原告合同因履行不能而造成的损失。
【基本案情】
原告刘x向法院提出诉讼请求：1、解除与二被告的房屋买卖合同及补充协议。2、二被告返还原告物业费2432元。3、二被告赔偿原告房屋差价损失208万元。4、诉讼费由被告承担。事实理由：2014年2月7日，原告与二被告签订《北京市存量房买卖合同》，约定二被告将位于北京市xx区xx楼xx号房屋出售给原告，总价款360万元。因该房屋为央产房，原、被告双方在居间人的见证下签订了《补充协议》，第五条约定上述房产的央产房档案最迟在2014年3月21日前建立完毕并获得出售许可。签订合同后，原告向被告支付10万元定金及7.2万元中介费，在诉讼过程中，得到xx部回函，告知因二被告因所分配央产房超标，导致涉案房屋不能办理上市出售手续。原告认为房产超标是被告自身原因，并不是国家政策原因导致。因此而导致合同不能履行的，要求解除合同并要求被告赔偿原告损失。
被告张x辩称，我同意解除《北京市存量房屋买卖合同》并返还物业费。不同意赔偿原告损失。原告对购买央产房的相关政策风险有明确预知。合同签订后，被告一直积极履行合同，但xx部政策原因导致合同最终不能履行，该因素被告无法控制，被告无过错，不构成违约。房屋买卖合同的补偿协议中明确约定了被告的解约权，被告有权按该约定解除合同。
【法院审理查明】
位于北京市xx区宣xx楼xx号的房屋为登记在被告张x名下的由xx单位向其出售的房屋，其性质为央产房。张x作为中华人民共和国xx部干部，购买了位于北京市xx区xx号楼x1号住房，该房屋性质亦为央产房，建筑面积91.5平方米。
2014年2月7日，张x作为出卖人，刘x作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：二被告所售房屋坐落为北京市xx区x楼x号房屋，性质为央产房，建筑面积共42.9平方米，房屋成交价360万元。补充协议第五条约定，由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经双方协商，双方同意上述房产的央产住房档案最迟在2014年3月21日之前建立手续并获得出售许可，如上述期限届满因前述原因仍然无法办理完央产房档案的建立手续并获得出售许可，双方均有权以书面形式通知他方解除买卖合同，而无需征得他方同意，合同各方均不承担违约责任。
合同签订后，原告给付被告定金10万元。并办理了涉案房屋的物业费及供暖费结清手续，为被告垫付物业费及供暖费2432元。
2014年3月21日，二被告向原告以微信及EMS寄送了告知书，告知原告涉案房屋因政策的客观原因，无法办理央产房住房档案建立手续并获得出售许可。根据补充协议约定，现正式解除双方的房屋买卖合同。2014年3月28日，原告以微信方式回复：本人不能同意。庭审中，原告陈述其不同意解除合同之理由为原告未见到正式的由有权机关出具的证明涉案房屋不能上市的文件，故不同意解除合同。
诉讼过程中，法院依职权向在京中央和国家机关住房交易办公室询问涉案房屋上市交易事宜，得到书面答复为：诉争房屋需到配偶工作单位完善住房档案后方可上市。载院向张x所在单位即中华人民共和国xx部国内房地产管理处询问，得到书面答复为：我部干部张xx与配偶马x在2001年以成本价购得的住房：北京市xx区x号楼x。根据中央国家机关房改相关规定，属于央产超标住房，我部不能为其办理上市出售手续。近期，我部以按照相关规定清理超标住房，纪志远同志的超标住房在清理之列，将由我部收回。2015年9月30日。
【法院判决结果】
一、确认原告刘x与张x于二О一四年七月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于二〇一五年九月三十日解除。
二、被告张x于本判决生效之日起七日内返还原告刘x物业费及供暖费二千四百三十二元。
三、被告张x于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘x房屋差价损失二百零八万元。
【律师解析】
央产房买卖王辉律师认为，原、被告签订房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于该房屋性质为央产房，依据法院询问结果，由于被告所取得的央产房面积超标，无法办理上市交易所需手续。原、被告双方的补充协议第五条约定“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”造成合同无法履行的，双方均可解除合同，且不承担违约责任。
本案的争议焦点为涉案房屋不能上市交易的原因是否为“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”。经查询，涉案房屋不能上市的原因为被告所取得的房屋面积超标准，在被告所属单位处理超标住房后，涉案房屋在办理完相关手续后即可完成上市交易手续。故涉案房屋不能上市交易之原因为被告未积极清退其超标准房屋，涉案房屋不能上市交易的原因不属于国家政策或原产权单位原因导致。因此，被告应赔偿原告合同因履行不能而造成的损失。
被告认为其向原告发送告知书后双方买卖合同已经解除。原告对此不予认可。被告行使解除权的合同依据为补充协议第五条，而补充协议第五条条件成就的前提是涉案房产不能交易的原因为“由于国家政策或上述房产原产权单位原因”导致。故被告解除权未成就，被告不得依据补充协议第五条之约定解除双方的买卖合同。原告在法院依职权取得有权机关的回复函后，确认涉案房屋不能交易，并得以行使合同解除权。故法院确认原、被告双方买卖合同于2015年9月30日解除。同时，原告主张的房屋差价损失的计算时点，应当以2015年9月30日为截止日期。
庭审过程中，原告进行了房屋差价损失鉴定，原告的损失为208万元。法院对其要求被告赔偿损失的诉讼请求予以支持。
同时，被告应当返还原告为履行合同而垫付的物业费和供暖费。