李世琦律师
律师观点分析
随着房价持续攀升，因“借名买房”引发的权属争议与腾房诉讼日益增多。子女或亲属以登记权利人身份起诉实际居住人要求腾退房屋，往往让出资购房、居住多年的老人面临“无家可归”的困境。此类案件交织着物权登记效力、实际出资事实、家庭伦理及老年人权益保护等多重法律问题，对代理律师的诉讼策略与证据把握能力提出了极高要求。
近日，北京声驰律师事务所李世琦律师代理的一起物权保护纠纷案件，经北京市海淀区人民法院一审审理，最终法院驳回原告全部诉讼请求，成功为八旬老人保住了居住多年的唯一住所，有力维护了老年人合法权益，为同类借名买房争议提供了典型参考。
基本案情
许老先生（化名，1930年代出生）与妻子李女士系再婚夫妻，李女士此前育有一女李女士（加拿大籍，化名）。2000年前后，许老先生夫妇欲购买位于北京市海淀区的一套房屋，但因二人当时均为军人身份，无法以个人名义办理购房手续，遂决定借用继女李女士的名义购买。房屋购得后，产权登记在李女士名下，但全部购房款中绝大部分由许老先生夫妇支付，房屋自购买后一直由许老先生夫妇实际居住，产权证书、购房合同等原件亦由许老先生夫妇持有。
2019年，登记权利人李女士以物权保护为由向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求许老先生腾退房屋，并按每月6000元的标准支付自2017年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费。许老先生年逾七旬，面临被赶出居住近二十年的唯一住所，遂委托李世琦律师代理本案。
律师办案
李世琦律师接受委托后，全面梳理购房付款凭证、产权证书持有情况、家庭关系背景等核心事实，紧扣借名买房法律关系与老年人权益保护两大核心，精准制定诉讼策略：
1. 主动提起确权之诉，切断腾房前提
李世琦律师深知，腾房诉讼的前提是原告对房屋享有不受争议的物权。为从根本上动摇原告的请求权基础，律师代理许老先生另案提起房屋所有权确认之诉，请求法院确认涉案房屋系借名买房，实际权利人应为许老先生夫妇。该确权案件与本案同时进行，法院尚未作出终审认定。
2. 援引“先确权后腾房”诉讼逻辑，驳回原告诉请
针对原告要求腾房的诉讼请求，律师向法庭明确指出：涉案房屋的权利归属存在重大争议，许老先生已另案起诉确权，在房屋权属未经司法确认之前，原告以“登记权利人”身份要求腾退缺乏合法依据。法院最终采纳该意见，认定“因另案中尚未对涉案房屋权利予以确认的情况下，原告起诉要求腾房不具备相应依据”，驳回其全部诉讼请求。
3. 强调老年人居住权保护，夯实道德情理防线
律师同时向法庭陈述，许老先生年事已高，涉案房屋系其与妻子居住多年的唯一住所，原告作为继女要求八旬老人腾退房屋，有违《老年人权益保障法》关于“老年人有权依法处分个人财产，子女或者其他亲属不得干涉”的立法精神，亦不符合尊老爱幼、家庭和睦的公序良俗。该论述虽非直接裁判依据，但对法院综合裁量产生了积极影响。
4. 质证购房出资事实，动摇原告物权基础
在庭审中，律师通过对购房款支付凭证、产权证书及合同原件持有情况的质证，充分揭示涉案房屋的实际出资人为许老先生夫妇，登记权利人李晶晶仅支付了尾款6万余元，“借名买房”事实高度盖然。尽管本案因另案审理未对出资事实作出终局认定，但该质证成果为后续确权之诉奠定了坚实基础。
案件结果
北京市海淀区人民法院一审判决：
“许柏庆已就2207房屋权利归属另案起诉……故该案中将就房款支付情况及相关事项予以查明确认，本案对此不予处理。同时，因另案中尚未对2207房屋权利予以确认的情况下，现李晶晶起诉许柏庆要求腾房不具备相应依据，本院对李晶晶之诉讼请求不予支持。”
判决：驳回原告LI JING JING（李晶晶）的全部诉讼请求。
案件受理费70元由原告负担。许老先生成功保住了居住多年的房屋，无需腾退，亦无需支付任何房屋使用费。
小结
本案通过司法裁判明确了“借名买房”争议中，登记权利人不得在权属未决时径行主张腾房的程序规则，有效防止了借名登记行为被滥用为驱逐实际居住人的工具。法院坚持“先确权、后腾房”的审理顺序，体现了对老年人居住权益的实质保护，否定了家庭成员利用物权登记优势地位侵害老人居住安宁的不当行为。
李世琦律师凭借对物权法、合同法及老年人权益保障法律的精准把握，通过另案确权与本案抗辩协同推进的诉讼策略，成功为当事人争取到完全胜诉结果，彰显了声驰律师事务所在家事房产、物权保护及老年人权益维权领域的专业实力。声驰律所将持续聚焦家庭财产争议痛点，以专业法律服务守护每一位当事人的安居权益。
律师简介
李世琦律师，北京声驰律师事务所合伙人、北京市律师协会法律顾问专业委员会委员、朝阳区律协企业合规建设研究会委员、中国政法大学破产法与企业重组研究中心INSOL中国会员。曾担任多家企业常年法律顾问，擅长民商事争议解决，在物权纠纷、合同纠纷、公司治理、诉讼与仲裁等领域拥有丰富的执业经验。
【备注】本案为真实司法裁判案例，为保护当事人隐私及相关主体信息，当事人姓名、具体住址、案号等均已作脱敏处理。