商铺返祖引发纠纷，未及时提示或协助办理房产证，也要承担责任

律师观点分析

【案情简介】

2010年6月6日，原告夏xx与被告保定某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买白沟某批发商城二层B2142号商铺，面积16.55平方米，商铺总价款210000元。被告应当在2010年12月20日前将验收合格的商品房交付原告使用。原告于合同签订之日已支付被告商铺全部价款210000元。

2010年6月6日，原、被告签订《委托经营协议》，约定被告对原告购买的商铺以统一经营管理的方式进行经营和收益并向原告支付租金。统一经营管理的托管期限从双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起第二天起算4年。4年的租金情况为2011年1月1日至2011年12月31日租金为商铺房款的5%，2012年1月1日至2012年12月31日租金为商铺房款的7%，2013年1月1日至2013年12月31日租金为商铺房款的9%，2014年1月1日至2014年12月31日租金为商铺房款的11%。被告以委托经营的方式向原告交付房屋。被告已经如约向原告支付了4年租金。现原告因被告未能为其办理涉案商铺房产证等事宜诉至法院，要求法院判令被告办理房产证，并支付迟延办理房产证的违约金，以及此期间房屋的租金。

庭审中，被告欲证实涉案商铺项目未办理房产证属于历史遗留问题向法院提交了保定白沟新城规划建设局出具的登记办证遗留问题项目调查表，内容为：“此项目系我区历史遗留问题，按照“解遗”政策已得到妥善解决，现已具备办证条件”；解决房地产开发遗留问题领导小组办公室出具的证明，证明内容为：“此项目属历史遗留问题，未能办理房产证。自2018年2月12日，可以办理不动产证，可由业主申请办理”。被告提交该材料的目的在于证明开发商无责任。

【案件结果】

法院最终认定被告开发商迟延履行了办理房产证的义务，需要承担一定的违约责任，但承担的时间是从政府出证明认为可以办理房产证的时间开始起算。租金，由于返租协议已经到期，又无证据证明由被告在使用，故不予支持。

【案例分析】

本案中，原告已如约支付购房款，且被告以委托经营的方式向原告交付了房屋，交付房屋后被告应履行为原告办理涉案商铺房屋权属证书的义务，故原告要求被告办理房屋权属证书的诉请，于法有据，法院予以支持。根据白沟新城解决房地产开发建设问题领导小组办公室的证明，涉案商铺项目自2018年2月12日起可以办理不动产权属登记，故自2018年2月12日起被告应积极履行为原告办理不动产权属证书的义务，但被告未能举证证实其在具备办证条件后向原告履行了通知义务，故自2018年2月12日起被告迟延办理权属证书存在违约行为，应承担相应的违约责任。本院支持以原告交纳的房款210000元为基数，被告自2018年2月13日起按年利率6%向原告支付至实际办理权属证书之日止的违约金。关于原告主张的被告应从2010年12月20日起支付逾期办证违约金的说法，因2018年2月12日前未能办证并非被告所致，故该段时间违约责任不应由被告承担。

关于原告诉请的租金损失事宜，鉴于原、被告签订的《委托经营协议》合同期限已经届满，且原告未能举证证实被告现仍占用原告商铺的事实，故原告此项诉请本院不予支持。

【律师提示】

本案又是因为返租问题引起的纠纷，这次的纠纷是办理房产证的纠纷。大量的“返租”问题房屋，无法办理单独的房产证，所以这是首先需要明确的问题。其次需要关注的是，能办理房产证的，什么时候可以办理？第三，为什么迟迟不能办理，是开发商自身的原因，还是政府方批准的原因？现实中，开发商经常将延迟办理房产证以及延迟交房的原因，归结为政府的政策原因，作为购房者确实需要认真的核实是否确属政府原因。最后，遇到此类问题第一时间起诉是最好的解决办法，既能通过诉讼了解迟延办证的原因，亦可以起到督促的作用，利于问题的解决。