侯正律师

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商铺“以租代售”买卖双方合同解除,居间服务费退还引争议

发布者:侯正律师|时间:2022年07月14日|分类:综合咨询 |363人看过

律师观点分析

【案情简介】


2018624日,王xx作为乙方与XX公司作为甲方签署《租赁合约》约定:甲方已合法取得位于北京市朝阳区XX(推广名X号铺)的产权,经相关部门审批合格,合法经营;乙方租赁的使用权标的物位于朝阳区XX。乙方租赁该标的物二十年的使用权,自20181231日起至20381230日止。该标的物计价按租赁面积计算,总价款为97993元,付款方式一次性付款,乙方应于2018624日之前向甲方指定账户一次性付清上述总价款。


2018624日,王xx通过POS机支付8万元。王xx主张上述居间服务费系其在售楼处支付,并提交收据一张,该收据显示:今收到王xx交来负一层03X03X号商铺居间服务费8万元,收款人孟X。王xx表示本案主张的4万元系03X号房屋的居间服务费。


另查,王xx曾以房屋租赁合同纠纷起诉XX公司至法院,诉讼请求为:1.判决解除王xxXX公司于2018624日签订的《租赁合约》;2.判令XX公司返还王xx已付款137993元(包含本案诉争的4万元居间费);3.判令XX公司支付违约金。法院经审理查明:王xx通过POS机刷卡支付居间服务费4万元,显示交易场所为X号铺12号机,经向中国银联股份有限公司北京分公司核实情况,九号铺12号机POS机系由卡友支付服务有限公司对外办理,POS机结算人为李x,结算卡号XXXXX公司表示李x并非XX公司员工,且并未收取4万元居间费。法院认为,XX公司未按合同约定时间向王xx交付涉案房屋,王xx要求解除合同,XX公司于20191119日庭审中表示同意,故双方之间的租赁合同于该日解除;关于居间服务费,该款项并非《租赁合约》约定之款项,且现有证据不足以证明XX公司系实际收款人,故对于退还居间服务费之请求,法院不予支持。


诉讼中王xx表示其是直接与XX公司签订《租赁合约》,也是直接在XX公司财务室支付的各项费用,没有前往任何居间服务人处,也没有与任何居间人签订居间合同,王xx也不认识李x,且李x也没有证据证明其提供过居间服务,李x收取居间服务费没有任何依据。即使认为存在居间服务关系,也没有任何居间人如实告知XX公司并未取得涉案房屋的产权事实,也没有任何居间人进尽到如实报告义务,使王xx遭受损失,不得要求支付报酬。王xx起诉要求李x退还居间使用费。


【案件结果】


法院最终调整了案由,调整为不当得利纠纷,最终认定李x收取居间服务费没有依据,判令退还。


【案例分析】


因本案争议的法律事实发生于民法典施行前,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定,应当适用当时法律、司法解释的相关规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。而王xx与李x并未签订居间服务合同,收据虽载明为居间服务费,但收款人为孟X,而经查明王xx支付的款项系由李x收取,现有证据无法证明李x收取王xx支付的款项系居间服务费,亦无法证明二人之间存在居间合同关系。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定,没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。x经本院合法传唤未到庭参加诉讼,视为其放弃了举证质证及辩论的权利,李x未举证证明其收取王xx款项的合法依据,故法院认为李x没有合法根据取得不当利益,造成王xx损失,应当将取得的不当利益予以返还。庭审中,王xx主张本案案由法院进行认定,法院认为本案案由应为不当得利纠纷,王xx要求李x返还4万元,于法有据,法院应予支持。


【律师提示】


本案中居间服务费的收取,非常典型,广泛存在于各种购房协议、“以租代售”等协议中。该钱款的收取,与二手房交易过程中的中介费的性质完全不一样,实际上该钱款的收取并非为了提供居间服务费,而是为了避税。在房屋销售中,总有一部分费用是独立于房款之外的,名头上有“电商费”“居间服务费”“付4万抵8万”等各种名目,就是这同一类型的费用。这类费用往往都是在支付房款后同时、同地点支付,但收款的账户是不一样的。这就产生了一旦主合同解除,房屋退回,这部分费用如何主张,向谁主张的问题。


如果有证据证明是开发商收取了该费用,可以要求开发商退还。但往往没有证据证明开发商收取,此时就需要核查具体是谁收取该费用,可以将其作为被告。如果被告在庭审过程中提到他们不是实际收款方,那就需要证明实际收款方是谁,此时可以将实际收款方追加为共同被告。


最后,关于案由的确定。律师还是建议要用收费单据上显示的内容来确认,如果法院认为需要调整,可由法院调整。


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