律师观点分析
【案情简介】
2013年12月13日,原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定由原告购买被告位于朝阳区武圣西里小区的一处房屋。在房屋交易期间,原告与被告又签订多份补充协议,后原告依约取得房屋所有权。根据买卖合同,被告应于所有权转移1200日内迁出户口,双方就此约定1万元户口保证金,原告将1万元存单交给被告,待户口迁出原告再配合被告取出存单内1万元。但被告户口至今未迁出。根据双方补充协议三第二条,被告应于2014年5月6日一次性补偿原告延期交付房屋费用4000元,但被告拒绝支付。故诉至法院, 要求:1、被告支付原告户口至今延期未迁出的经济损失30万元;2、被告退还原告1万元存单原件;3、被告给付原告房屋延迟交付补偿款4000元。
【案件结果】
因双方之间有关于户口无法迁出的约定,所以法院最终认定该约定有效,不能要求户口未迁出的违约损失。但1万元存单和迟延交付补偿款应当支付。
【案例分析】
关于户口未迁出损失。因双方已在房屋买卖交易过程中签订的《补充协议》中明确以补充条款的形式约定,如超过1200日被告户口仍未迁出,双方应协商解决,无违约责任,直至迁出为止。该约定对双方应具有约束力,且原告亦未举证证明被告户口未迁出已给其造成实际损失,故原告现依房屋买卖合同法律关系主张被告未迁户口构成违约,并要求被告赔偿经济损失,是不能得到支持的。
户口问题在房屋买卖纠纷中属于常见问题,现在的房屋买卖合同中一般约定有户口无法迁出的保证金条款,或者是户口无法迁出的违约金条款,该条款都是有效的。但需要注意的是,户口的迁出本身无法强制,而且面临公安部门的各种户籍政策等的限制,法院就户口迁出本身也无法受理。所以,法院在认定违约金数额时,一般都会进行相应的调整,数额上不会特别高。