侯正律师

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  • 执业机构:北京市东友律师事务所

  • 擅长领域:房产纠纷婚姻家庭拆迁安置工程建筑公司法

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买房遭遇户口不迁出,侯正律师表示“违约金额不会特别高”

发布者:侯正律师|时间:2022年06月28日|分类:综合咨询 |1971人看过

律师观点分析

【案情简介】


2013年12月13日,原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定由原告购买被告位于朝阳区武圣西里小区的一处房屋。在房屋交易期间,原告与被告又签订多份补充协议,后原告依约取得房屋所有权。根据买卖合同,被告应于所有权转移1200日内迁出户口,双方就此约定1万元户口保证金,原告将1万元存单交给被告,待户口迁出原告再配合被告取出存单内1万元。但被告户口至今未迁出。根据双方补充协议三第二条,被告应于2014年5月6日一次性补偿原告延期交付房屋费用4000元,但被告拒绝支付。故诉至法院, 要求:1、被告支付原告户口至今延期未迁出的经济损失30万元;2、被告退还原告1万元存单原件;3、被告给付原告房屋延迟交付补偿款4000元。


【案件结果】


因双方之间有关于户口无法迁出的约定,所以法院最终认定该约定有效,不能要求户口未迁出的违约损失。但1万元存单和迟延交付补偿款应当支付。


【案例分析】


关于户口未迁出损失。因双方已在房屋买卖交易过程中签订的《补充协议》中明确以补充条款的形式约定,如超过1200日被告户口仍未迁出,双方应协商解决,无违约责任,直至迁出为止。该约定对双方应具有约束力,且原告亦未举证证明被告户口未迁出已给其造成实际损失,故原告现依房屋买卖合同法律关系主张被告未迁户口构成违约,并要求被告赔偿经济损失,是不能得到支持的。


户口问题在房屋买卖纠纷中属于常见问题,现在的房屋买卖合同中一般约定有户口无法迁出的保证金条款,或者是户口无法迁出的违约金条款,该条款都是有效的。但需要注意的是,户口的迁出本身无法强制,而且面临公安部门的各种户籍政策等的限制,法院就户口迁出本身也无法受理。所以,法院在认定违约金数额时,一般都会进行相应的调整,数额上不会特别高。

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