商铺“以租代售”再返租，当心存在刑事犯罪风险

律师观点分析

【案情简介】

2018年6月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合约》，约定甲方已合法取得位于北京市朝阳区常营中路X号院XX栋商业楼（推广名“九号铺”）的产权，乙方租赁的使用权标的物为涉案房屋，租赁面积为7.54平米；乙方租赁该标的物二十年的使用权，自2018年12月31日起至2038年12月30日止，二十年租赁使用权到期后，甲方承诺按本合同条件乙方续约十五年的租赁使用权，即自2038年12月31日至2053年12月30日，届时双方不再签订新的合同，续约期间因乙方使用产生的相关费用需由乙方承担；标的物计价按租赁面积计算，总价款为97993元，付款方式一次性付清，乙方于2018年6月24日之前向甲方指定账户一次性付清上述总价款；关于合同解除，甲方延迟交付标的物达60日的，乙方有权单方解除合同；关于违约责任，若甲方延迟交付标的物，则甲方自应交付之日起至实际交付之日止（迟延赔付期最高达60日），每天按本合同金额的万分之二赔付乙方，同时本合同起始时间应相应顺延至标的物实际交付之日。

合同签订当日，原告向被告支付97993元，被告出具收据。同日，原告通过POS机刷卡支付居间服务费4万元，显示POS交易，交易场所为九号铺12号机。

庭审中，原告主张该4万元居间服务费系在被告销售处支付，并提交收据一张。该收据显示收款人系孟洋，未加盖被告公司公章。被告对此不予认可，表示孟洋并非公司员工，且名称为九号铺12号机的POS机并非其公司持有，在其公司向社会招租时，委托案外人范XX进行招租，具体其如何收费并不了解。

为查明九号铺12号机POS机开设单位及实际收款人情况，原告申请法院进行调查。经向中国银联股份有限公司北京分公司核实情况，该POS机系由卡友支付服务有限公司对外办理。通过向卡友支付服务有限公司调查，该POS机结算人系李X，结算卡号×××。对该调取结果，双方均表示认可。经询，被告表示李X并非其公司员工，这笔款项公司并未收到。

另查，双方均认可就涉案房屋未签订返租协议。位于北京市朝阳区常营中路**院**楼**XXX及北京市朝阳区常营中路**院**楼**XXX房屋于2019年9月20日取得产权登记，登记在被告名下。

【案件结果】

双方租赁合同解除，被告向原告退还支付的租金，居间服务费由于无法证明为被告收取，法院不予支持。

【案例分析】

当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告与被告签订的《租赁合约》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行。因被告未按合同约定时间向原告交付涉案房屋，原告要求解除合同，被告于2019年11月19日庭审中亦表示同意，故可以认定双方之间的租赁合同于该日解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告退还租金，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于居间服务费，该款项并非《租赁合约》约定之款项，且现有证据不足以证明被告系实际收款人，故对于退还居间服务费之请求，本院不予支持。

本案的租赁关系并非普通的商业租赁行为，实际上是“以租代售”的行为。被告将其开发的地下商场，分成各个小隔间，对外进行出售，由于各个小隔间没有独立的产权，不能过户，所以采用租赁的方式，但需要一次性支付20年的租赁费用。租赁之后，大量的又被返租回被告公司，由被告每月给付租户一定的租金。本案的特殊性在于，签订返租协议的租户，被认定为存在刑事犯罪的可能，公安机关已经以涉嫌非法吸收公众存款的罪名将公司实际控制人羁押，所以签订返租协议的租户，不能再民事起诉。本案的原告没有签订返租协议，可以进行民事起诉。