老爷将房产私下卖给外孙，房屋买卖合同被法院认定无效

律师观点分析

【案情简介】

祁xx与刘xx系夫妻关系，二人育有四女，分别是祁凤1、祁凤2、祁凤3、祁凤4。霍某某系祁凤4之子。刘xx于2002年6月28日死亡，祁xx于2016年7月29日死亡。位于北京市朝阳区xxx303房屋（以下称涉案房屋）系祁xx与刘xx的夫妻共同财产，原系拆迁安置所得，2001年按房改售房购得。2017年12月祁凤2得知祁xx于2009年11月25日与霍某某签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户到霍某某名下。现祁凤2要求确认上述合同无效。

【案件结果】

认定祁xx于2009年11月25日与霍某某签订房屋买卖合同无效。

【案例分析】

合同无效本身是比较难以被认定的，但只要符合法律规定的情形也是完全可以认定的。原《合同法》第52条及《民法典》第153条、第154条均规定了合同无效的情形，主要包括违法法律、行政法规的强制性规定的；违背公序良俗的；恶意串通，损害他人合法权益的。所以在本案中认定合同无效的理由就是，姥爷将属于夫妻共同财产的房屋过户给外孙子，这其中就处分了姥姥那部分的财产，这其实是需要其他继承人同意的，在没有征得其他人同意的情况下进行处分，侵害了其他继承人的利益。而该房屋在外祖父和外孙子之间处分，双方不可能不知道家庭成员的状况，所以被认定为明知。明知有其他人的权益，仍然去侵犯，就构成了恶意串通，损害其他人利益的情形，符合了合同无效的情形。但提醒大家注意的是，很多人看到本案第一时间想到的都是无权处分，但在买卖关系中，无权处分并非合同无效的法定事由。