疫情期间店铺承租纠纷麻烦多，侯正律师帮助租房免除部分房租

律师观点分析

【案情简介】

2019年9月18日，原被告双方签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼负一层瑞正源市集内的商铺，用于经营炸鸡。合同签订后，原告于当日向被告支付租金及押金，但被告并未履行合同约定的义务，被告市集并未通过消防安检手续，无法合法开业经营；被告未取得相应的经营许可，欠缺必要的经营范围，无法经营；被告管理混乱，在要求原告坚持经营的情况下转让商铺，导致原告商铺被打砸，缺乏安全的经营环境；被告未按约定提供供暖，并于2020年3月1日开始停电。原告曾与被告就上述问题反复进行沟通，但至今市集内存在的一系列经营问题仍没有得到解决。

2020年3月22日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，以原告未支付租金为由解除合同。但被告租金收取混乱，正式计算租金的日期前后不一，自相矛盾；且被告上述违约行为明显，导致原告根本无法正常使用租赁房屋，被告无合同解除权。由于被告的上述行为已构成根本违约，原告享有合同约定及法律规定的解除权。故，2020年3月23日，原告向被告发送了《解除租赁合同通知书》，要求解除合同、办理商铺腾退的进出入手续、退还租金、押金并赔偿损失，被告未回应。原告要求解除租赁合同，退还房租，并要求被告承担违约金。

【案件结果】

双方租赁合同解除，实际使用期间的租金予以计算，但并未全额计算，多余部分予以退还，被告承担两个月租金的违约金。

【案例分析】

本案并非个案，虽然争议金额不大，但涉及的争议要素很多，有疫情的因素、消防的因素、经营的因素、营业执照和卫生经营许可证的因素、水电的因素等，被告在诉讼过程中还提起了反诉，而且牵扯的租户有十家，所以法院并不好认定。

最终法院认定的观点为，因为被告并非只是简单的出租人，还是整个市场的管理方，所以作为出租方的被告有义务办理消防许可手续；由于其没有及时办理，所以导致商户在法律层面上不能正常合法的营业，由此导致的合同解除责任在被告，所以被告要承担违约责任。但是，原告实际使用了租赁的铺面，也进行了实际的经营，所以租金仍然需要支付。另，由于经营状态一直不合法，所以租金的支付并未完全按照合同的约定足额支付，法院酌情进行了调整。