内蒙古某房地产经纪有限公司与包头市某房地产开发有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷

律师观点分析

代理原告内蒙古某房地产经纪有限公司。

原告内蒙古某房地产经纪有限公司与被告包头市某房地产开发有限责任公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，原告提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付截止2020年9月30日拖欠的销售代理费83085元和溢价分成1902元，共计84987元；2.判令被告向原告支付以本金84987元为基数，自起诉之日起至欠款付清之日止的利息（按同期全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月1日原告与被告签订了《销售代理合同》，约定原告独家代理销售被告开发的某项目住房。《销售代理合同》同时约定被告按销售额的1.5%支付原告销售代理费，并且对高于销售底价的溢价部分给原告30%的提成。合同履行期满，被告反向原告支付代理费69851元，截止2020年9月30日尚欠原告销售代理费83085元和溢价分成1902元未付。原告多次催要，被告均以种种理由推脱。被告的行为已构成违约。

被告包头市某房地产开发有限责任公司辩称，一、按照双方签订的销售代理合同第三条第四款的约定，部分房屋我方不应当支付佣金；二、原告低于被告签署合同时要求的底价销售的，应当就差价部分作为违约金双倍返还，该部分费用应当在原告的诉求金额中扣除；三、因原告没有按照双方签订的销售代理合同开展销售工作，致使工作无法开展，且在合同未到期之前，提出提前撤场的意思表示，基于该种情况，被告于2020年4月13日向原告发出终止合同及解决遗留问题的函，按照合同约定，被告发出该函件之日止，双方签订的合同终止，截止2020年4月13日后签署的房屋认购协议的佣金不应当视为原告的销售成功，被告不应当支付佣金。

法院经审理认定事实如下：2019年5月1日，包头市某房地产开发有限责任公司（甲方）与内蒙古某房地产经纪有限公司（乙方）签订《销售代理合同》，合同内容：二、代理期限，按照乙方提供的代理销售计划，代理期限为2019年5月1日至2020年4月30日止。三、销售代理费的计算标准和支付方式，1.销售代理费的计算标准，（1）根据甲方提供的“已签字确认住宅房源价目表”销售额的1.5%按月提取销售代理费；（2）电商费：乙方收取购房者20000元/户电商服务费（不包括在房款中），并为客户开具收据或发票……（3）溢价分成：甲乙双方根据市场情况确定住宅销售底均价3000元/平米，在销售底均价基础上，乙方可根据销售情况、竟品情况、营销策略等因素上调价格、实现溢价，高于销售底价的溢价部分甲乙双方按照甲方70%，乙方30%的比例分成（一次性付款客户按分成比例一次性提取溢价部分；分期客户根据分期及付款比例按季度提取溢价部分）；（4）住房成功销售后，甲方向乙方支付销售代理费，成功销售房屋是指购房者付清首付款，并签订了《房屋买卖合同》（首付款比例：按阶段性营销策略规定的最低首付分期比例）；（5）每套房屋代理费只可计提一次，不能重复提取（一次性付款客户按住宅房源价目表内房款全额提取；分期客户根据分期及付款比例按季度提取）……四、销售价格……2.乙方如因促销或开盘等活动需要对于价格进行调整，应报甲方批准，双方以会议纪要的书面形式予以确认后执行，该会议纪要由甲乙双方代表签字后生效，如乙方未经甲方同意以低于底价的价格销售房屋，则甲方不予计提乙方当月的销售代理费，并追究差价部分双倍房款违约金……七、乙方的权利义务……9.乙方就甲方项目成立专门的营销团队，并以书面形式向甲方提交营销团队的构成，作为本代理合同的附件内容……八、违约责任……2.乙方承诺并保证代理销售期内及未完成代理销售计划目标前不擅自立场，否则甲方有权扣除乙方销售溢价部分的应得佣金，本合同终止。

2019年8月21日，内蒙古某房地产经纪有限公司向包头市某房地产开发有限责任公司提起《销售佣金申请表》，起止时间为2018年11月1日至2019年7月31日，回款金额为4656735元，提成比例为1.5%，计提金额为69851元。2019年8月23日，包头市某房地产开发有限责任公司李某签字盖章。2019年8月27日，李某向内蒙古某房地产经纪有限公司付款69851元。2020年4月13日，包头市某房地产开发有限责任公司向内蒙古某房地产经纪有限公司发送《关于销售代理合同终止及遗留问题的函》。

庭审中，内蒙古某房地产经纪有限公司与包头市某房地产开发有限责任公司认可合作期间销售房屋为53套，双方对38套房屋无异议，包头市某房地产开发有限责任公司认为另15套房屋不属于双方合同约定的“成功销售房屋”。

法院认为，内蒙古某房地产经纪有限公司与包头市某房地产开发有限责任公司签订的《销售代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同有效，应受法律保护，双方应依约履行。

首先，根据《销售代理合同》中三-1-（1）约定，根据甲方提供的“已签字确认住宅房源价目表”销售额的1.5%按月提取销售代理费；根据《销售代理合同》中三-1-（4）至（5）约定，住房成功销售后，甲方向乙方支付销售代理费，成功销售房屋是指购房者付清首付款，并签订了《房屋买卖合同》（首付款比例：按阶段性营销策略规定的最低首付分期比例）……一次性付款客户按住宅房源价目表内房款全额提取，分期客户根据分期及付款比例按季度提取。故内蒙古某房地产经纪有限公司有权就付清首付款，签订《房屋买卖合同》的房屋，区别全款、分期客户予以提取销售代理费。内蒙古某房地产经纪有限公司、包头市某房地产开发有限责任公司对38套房屋无异议。38套房屋的已支付的首付款为6604105元，其中C2号楼3-1001室房屋为全款支付，价目表全额为331090（实际销售价格为340000元，销售额应以价目表为准），故销售额为6595195，至2020年9月30日回款额为1293710元，合计7888905元，故销售代理费为7888905×1.5%=118333.6元。

关于双方存在争议的15套房屋，其中C1号楼1-701室、C1号楼3-401室、C1号楼2-1001室房屋的认购协议签署时间均在合同期内，系由内蒙古某房地产经纪有限公司员工销售，符合提取代理费条件，内蒙古某房地产经纪有限公司可就三套房屋的付款比例计提代理费，三套房屋的首付款额度为501000元，销售代理费为501000×1.5%=7515元。剩余房屋仅签订了认购单，未签订《房屋认购协议》，不符合提取代理费条件，内蒙古某房地产经纪有限公司不应就剩余12套房屋提起代理费。

以上房屋可提取代理费的金额为125848.6元，核减包头市某房地产开发有限责任公司已支付的代理费69851元，包头市某房地产开发有限责任公司仍应支付的代理费金额为55997.6元。

其次，根据《销售代理合同》中三-1-（3）约定，甲乙双方根据市场情况确定住宅销售底均价3000元/平米，在销售底均价基础上，乙方可根据销售情况、竟品情况、营销策略等因素上调价格，实现溢价，高于销售底价的溢价部分甲乙双方按照甲方70%、乙方30%的比例分成（一次性付款客户按分成比例一次性提取溢价部分，分期客户根据分期及付款比例按季度提取溢价部分）。41套房屋中，溢价销售的金额为82418元，按照分期及付款比例可提取19769元。内蒙古某房地产经纪有限公司自愿在溢价分成中核减突破底价销售差额部分，要求包头市某房地产开发有限责任公司支付溢价分成1902元，本院予以准许。

再次，关于包头市某房地产开发有限责任公司提出的内蒙古某房地产经纪有限公司低于被告签署合同时要求的底价销售的，应当就差价部分作为违约金双倍返还，在诉求金额中予以扣除的意见。根据《销售代理合同》中四-2约定，乙方如因促销或开盘等活动需要对于价格进行调整，应报甲方批准，双方应以会议纪要的书面形式予以确认后执行，该会议纪要由甲乙双方代表签字后生效，如因乙方未经甲方同意以低于底价的价格销售房屋，则甲方不予计提乙方当月的销售代理费，并追究差价部分双倍房款违约金。现包头市某房地产开发有限责任公司未提交书面会议纪要证实内蒙古某房地产经纪有限公司低于底价销售未经包头市某房地产开发有限责任公司同意，且经内蒙古某房地产经纪有限公司代理销售的低于底价的房屋，包头市某房地产开发有限责任公司均与购买人签订了书面的《房屋认购协议》，可视为包头市某房地产开发有限责任公司对低于底价销售的追认。故包头市某房地产开发有限责任公司的意见，本院不予采纳。

再次，关于包头市某房地产开发有限责任公司提出的内蒙古某房地产经纪有限公司购房赠家电活动属于销售代理公司的营销手段，发生的家电费用不包括在房屋底价中，家电费用18934元应予以扣除。对此，包头市某房地产开发有限责任公司未提供书面营销方案、合同予以证实，其仅提供通话录音，不能证实双方公司对扣除家电费用达成一致。故包头市某房地产开发有限责任公司的意见，本院不予采纳。

另外，包头市某房地产开发有限责任公司与内蒙古某房地产经纪有限公司的合同期间为2019年5月1日至2020年4月30日，合同期限届满，包头市某房地产开发有限责任公司未按期支付内蒙古某房地产经纪有限公司相关费用。故内蒙古某房地产经纪有限公司要求包头市某房地产开发有限责任公司支付利息的请求，符合法律规定，本院予以调整为以包头市某房地产开发有限责任公司应付金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日2021年1月6日起计算至付清之日。

综上所述，包头市某房地产开发有限责任公司共计应支付内蒙古某房地产经纪有限公司销售代理费55997.6元及溢价分成1902元，并支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条的规定，判决如下：

一、被告包头市某房地产开发有限责任公司支付原告内蒙古某房地产经纪有限公司销售代理费55997.6元；

二、被告包头市某房地产开发有限责任公司支付原告内蒙古某房地产经纪有限公司溢价分成1902元；

三、被告包头市某房地产开发有限责任公司支付原告内蒙古某房地产经纪有限公司销售代理费及溢价分成57899.6元的利息，利息以57899.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年1月6日起计算至付清之日。