崔x与彭x、张x案外人执行异议之诉一审民事判决书

律师观点分析

案情简介：

2018年，安平县人民法院裁定执行B名下位于安平县××号奥林公馆X号楼的房产。2019年，案外人A提出异议，要求确认该房产所有权为自己所有，不得执行该房产。案外人A称其已于2017年和被执行人B订立了房屋买卖合同，约定B在收到全部房屋价款之日九十日内将房屋交给A。因该房屋是B办理的分期贷款，不能当即到房管局办理更名手续，故约定由B按贷款约定归还购房贷款。合同订立后A于签订合同的当日就给付B现金169879.8元。此外，A在法院查封之前已入住并占有该房屋。由此，A与申请执行方C就执行问题产生争议。

曹律师办案经过：

曹律师作为申请执行方C的委托代理人参加了庭审。在庭审过程中，曹律师主张XX号执行裁定书符合法律规定。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。而且涉案房产的交易时间在被告董某被判决交通肇事罪之后发生。其明显存在双方恶意串通，损害答辩人合法权益的情形。此外，原告提交的证据不足以证明其具有足以排除强制执行的权利。首先，案外人A关于涉案房产的《买卖合同》是无效的，涉案房屋系被执行人B以按揭贷款方式购买的，目前尚有未还清的贷款，抵押权人是银行。被执行人B未经抵押权人同意就将房屋转让，且未代为清偿债务消灭抵押权，故转让合同属于无效合同；其次，案外人A未提交充分有效证据证明涉案房屋的交付日期，不能证明在人民法院查封之前就已合法占有涉案房产；再次，案外人A一方面未提交充分有效证据证明其已支付相应房款，大额现金收条不能证明支付房款的真实性，由此，其支付的价款也不足总价款的百分之五十，另一方面，其陈述未办理过户登记的理由也不符合法律规定，法律规定的理由必须是客观原因，而本案中案外人A完全可以替被执行人还清贷款后，及时办理房屋不动产登记。最后，如本案确属涉及虚假诉讼或相关人员恶意转移财产涉嫌拒不执行判决裁定罪的，曹律师坚决要求追究其法律责任，以维护法律的权威和尊严。

最终，法院判决驳回案外人A的全部诉讼请求，案外人A在本案中的主张证据不足，依法不予支持。关于案外人A与被执行人B之间的房屋买卖纠纷可另行解决。

曹律师法律意见：

本案涉及是否足以排除强制执行的民事权益的认定：买卖行为是否真实；即使买卖行为真实，是否符合排除执行的情形；证据是否充分。

结合曹律师代理过的案件以及以往案例分析，可以得出判定是否足以排除不动产强制执行的要素有五：合同效力、时间、状态、价款、未过户原因。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

就本案而言，曹律师认为，案外人A若要排除强制执行，应提供更充分的证据，并尽到一个理性审慎的人应有的义务。首先，案外人A可以为被执行人B清偿贷款或者要求B偿还贷款，以便及时过户到自己名下；其次，A应当提供充分证据证明其在法院查封前已占有使用该房屋。

曹律师提醒

1.对于购房者而言：购买房屋时，一定要足够清醒、理性、谨慎，注重审查买卖合同、房屋的产权、贷款、担保状况，以免后续发生纠纷，给自己带来不便。

2.对于申请执行人而言：申请执行人应尽可能关注被执行人的财产状况，被执行人的房产是否已被出卖，购买者是否已支付价款，价款占比多少，是否已过户，是否已被占有使用等等，以防被执行人与他人恶意串通，损害自身权益。

必要时，建议委托专业律师及时介入、维权。