二手房买卖纠纷，因被告延期交房，原告要求被告支付16余万违约金，最终被告在律师帮助下，最终法院仅支持6000余元违约金

律师观点分析

原告赵某、曹某向法院提出诉讼请求：1.依法判决被告给付原告延期交房的违约金162750元；2.本案律师代理费及诉讼费由被告承担。

原告诉称：原告赵某、曹某系夫妻，2021年3月14日，原告与被告乔某签订房产买卖协议，原告购买被告位一处房屋，2021年3月14日原告交购房定金3万元，2021年4月20日原告交购房款全款90万元。2021年4月21日双方办理房屋过户手续。买卖双方约定，甲方收到全部房款后，十五日前将该房交付乙方使用，原告交付被告全部房款后，被告并未按合同约定把房子交付给原告。经原告多次催促，被告于2021年6月9日把房子交于原告。根据房产买卖合同约定，被告违约交房35天，总计违约金162750元。买卖双方约定，本合同履行过程中产生争议，协商不成则提交房屋所在地人民法院起诉，违约方承担维权涉及的诉讼费、保全费、保全担保费及律师费。为了维护原告的合法权益特诉至贵院，请判决支持原告诉求。

被告乔某委托山东德与法（日照）律师事务所彭磊律师进行答辩，1、原告曹某诉讼主体不适格，根据案涉房产买卖合同显示，该房屋的出卖人为乔某、买受人为赵某，而原告曹某并未体现在合同中，并非合同签订主体，根据合同的相对性，原告无权向被告主张权利，其主体不适格，请求法院驳回其诉求。2、被告乔某不存在违约行为，双方签订房产买卖合同时涉案房屋并未办理产权证书，且已出租未到期（2021年11月21日到期），经原、被告及房产中介共同商定于2021年6月30日交付房屋。根据民法典第725条的规定，租赁物的承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，案涉房屋尚在租赁期内，客观上无法交付，被告主观上也没有违约的故意，据此被告并不存在违约情形。反而是原告违背三方商定的事实，不断催促被告办理产权证书并在案涉房屋租赁期限未到期的情况下要求被告提前交付房屋，在该期间内，被告面临生孩子坐月子，为了避免不必要的纷争，被告于2021年6月2日提前与租户解除了房屋租赁合同并赔偿了其违约金。后被告将房屋交付于原告，在房屋交付过程中，被告的态度是积极的，不存在故意拖延的情形。3、原告起诉被告要求被告支付违约金，因违约金具有损失补偿性质，结合本案实际，被告主观上并无违约的故意，客观上亦未给原告造成实际损失，在此情形下，被告无需向原告支付违约金。且案涉合同约定每逾期一天，按照房价款的千分之五计算违约金，违约金标准过高，即便被告存在违约行为，根据中华人民共和国民法典第五百八十五条之规定，被告请求法庭以原告的实际损失为限，依法调整并减少违约金数额。综上，被告不存在违约情形，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。

原告赵某与被告乔某签订的房产买卖合同，系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行。本案争议的焦点问题为：一、原告曹某在本案中主体是否适格；二、被告是否在履行合同时存在违约，若存在，违约金应如何计算。法院对此分析如下：

一、关于原告曹某在本案中主体是否适格的问题。原告赵某与曹某系夫妻关系，虽然案涉合同上仅有赵某签名，但合同系在夫妻关系存续期间签订，属于夫妻共同财产，故原告曹某在本案中属于有权主张，主体适格。

二、关于被告是否在履行合同时存在违约，若违约，违约金应如何计算的问题。合同约定被告收到全部房款后15日内将房屋交付给原告，原告已于2021年4月20日足额支付房款，被告在合同约定的履行期限届满后未交付房屋，构成违约。被告主张双方在签订合同前协商交房时间为6月30日，实际交房为6月9日，不构成延期交房。因原告对此不认可，被告亦未提交有效证据证实与原告达成一致意见同意延期交房，即使原告同意被告延期交房，也无证据证实原告放弃追究被告的违约责任，故对被告不构成延期交房的抗辩主张，法院不予采纳。被告主张房屋存在出租情形以及被告在月子中无法客观交付，但其并不属于不可抗力，且被告在订立合同时对房屋出租存在逾期交房的可能性是明知的，仍承诺在收到购房款全额后15日内交房，应对自己的行为产生的后果负责，故对被告的抗辩理由，法院不予采纳。原告要求被告承担违约责任支付违约金，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于违约金，合同约定每逾期一天，按照房价款的5‰计算违约金给予原告，被告认为违约金计算方式过高，请求予以调整，法院认为，因违约金具有损失补偿性质，当事人约定的违约金不应超过造成损失的百分之三十，原告在本案中并未提及证据证明其损失，在综合考量本案的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整逾期交房违约金以总房款为基数，自逾期交房之日计算至实际交房之日即逾期35天，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算，数额为6866元，对于超出部分，法院不予支持。关于律师代理费，根据合同约定，被告在合同履行中存在违约，应当承担律师费，故对原告要求被告承担律师代理费6000元的请求，法院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、被告乔某于本判决生效后五日内支付原告赵某、曹某逾期交房违约金6866元；

二、被告乔某于本判决生效后五日内支付原告赵某、曹某律师代理费6000元；

三、驳回原告本案的其他诉讼请求。

案件受理费3556元，减半收取1778元，原告负担1656元，被告负担122元。