郏县赵律师亲办/主办/代理案件：房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

原告：刘某，男。

原告：张某，女。

原告刘某、张某提出的诉讼请求：

1.依法解除刘某、张某与A公司签订的《A家居广场订购单》；

2.依法判令A公司退还刘某、张某购房款40万元，并支付资金占用期间的利息71,291.11元（利息暂计至起诉之日，剩余利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日起计算至房款实际退还完毕之日止）；

3.请求A公司赔偿因购买该商铺支出的装修费用187,000元；

4.本案诉讼费由A公司承担。

事实与理由：刘某、张某诉称，2016年11月7日，刘某、张某购买A公司开发的A家居广场1号楼111号商铺，刘某、张某先后支付购房款40万元，后花费巨资对该商铺进行了装修。2019年7月，邢高锋称刘某购买的商铺已经由其以以物抵债方式取得并办理了不动产证，后经一、二审判决刘某支付邢高锋租金24,098.7元，并确认了邢高锋对该商铺的所有权。现刘某、张某购买涉案商铺的目的已无法实现，为维护刘某、张某的合法权益，故诉至法院，请求判决。

被告A公司辩称：1.根据刘某提供的订购单，涉案商铺价款为827,232元。刘某诉状中也承认仅支付了40万元，购房款尚未支付完毕，且双方未签订商品房买卖合同，故刘某对涉案商铺无占有权；2.刘某诉求的装修费用没有事实和法律依据，也没有相关证据加以佐证；3.刘某应当向A公司支付其占用涉案商铺期间的租赁费用。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，经本院审查，认定如下事实：刘某与张某系夫妻关系。2016年11月7日，刘某、张某购买了A公司开发的位于郏县××与××西南角××博物流园内商铺一间，当天双方签订《A家居广场订购单》一份，刘某支付定金1万元。2016年12月7日，由张某向A公司支付购房款39万元。双方没有签订房屋买卖协议。2018年6月，刘某将该商铺装修后对外进行租赁。

另查明，1.2016年1月12日，广东省东莞市第一人民法院依据案外人邢高锋的财产保全申请，依法将A公司名下的部分商铺（含涉诉商铺）予以查封；2.2019年4月12日，广东省东莞市第一人民法院向郏县自然资源局送达了（2018）粤1971执恢51号之二执行裁定书及协助执行通知书，协助执行通知书要求郏县自然资源局将A公司名下的部分商铺（含涉诉商铺）的所有权及相应的其他权利转移登记至邢高锋名下，并办理相关产权登记证书。郏县自然资源局收到该法律文书后，于2019年5月29日为邢高锋、严琰（二人系夫妻关系）办理了豫（2019）郏县不动产权第0001279号不动产权证书；3.2019年7月18日，邢高锋、严琰以刘某占有并使用涉案房产为由诉至本院，本院通过审理于2020年3月28日作出（2019）豫0425民初2224号民事判决书，判决：一、刘某于判决书生效后十五日内支付邢高锋、严琰租金24,098.7元（计算时间自2019年5月29日起至租赁约定的2021年6月1日止）；二、驳回邢高锋、严琰的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。

诉讼中，刘某、张某向本院提出变更诉讼请求申请，请求将判令A公司退还购房款40万元，并支付资金占用期间的利息71,291.11元及装修费用187,000元的诉讼请求变更为请求判令A公司退还房款40万元，并支付资金占用期间的利息71,291.11元。

根据《中华人民共和国城市和房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，A公司将已被查封的房产出售给刘某、张某的行为违反了国家强制性法律规定，故其与刘某、张某所签订《A家居广场订购单》及后期的房屋买卖行为应属无效协议，A公司依据该订购单收取刘某、张某的定金1万元及购房款39万元没有法律依据，应当予以返还。关于资金占用期间利息问题，因A公司明知涉案房产已被广东省东莞市第一人民法院查封，但仍和刘某、张某签订《A家居广场订购单》的行为存在过错，故刘某、张某主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息的诉讼请求符合相关法律规定，本院予以支持。但由于存在A公司收到购房款后将涉案房屋交付刘某、张某使用的事实，本院酌定该占用期间利息自郏县自然资源局为邢高锋、严琰办理不动产权证（2019年5月29日）次日起开始计算为宜。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国城市和房地产管理法》第三十八条第一款第(二)项规定，判决如下：

一、确认郏县A置业有限公司与刘某、张某于2016年11月7日签订的《A家居广场订购单》无效；

二、郏县A置业有限公司于本判决生效后十日内返还刘某、张某定金及购房款共计40万元并支付资金占用期间利息（资金占用利息自2019年5月30日起，按全国银行间同业拆借中心于2020年11月20日发布的一年期贷款市场报价利率计算，至购房款履行完毕之日止）。

预收案件受理费10,383元，由郏县A公司负担8,370元，剩余2,013元退还刘某、张某。

附法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国城市和房地产管理法》

第三十八条下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。