草签合同与网签合同的区别 -----以《合同编通则解释》为中心

律师观点分析

案情简介

买家张某与卖家曾某于2015年6月13日签署了《房地产买卖居间协议》，协议约定房屋价格是1300万元，支付方式为贷款。网签日期为《房地产买卖居间协议》签署后的10日内，过户日期为2015年10月30日前。后卖家要求做低房价，减少税费。买家同意，但嗣后双方均对原协议提出了新主张，需要进一步磋商。截至约定的《上海市房地产买卖合同》签订日届满时，双方对新主张仍未达成一致意见。卖家曾某表示不同意将房屋出售给买家张某，遂于2015年9月25日与案外人签署了《房屋买卖合同》，并于2015年11月13日由案外人取得了房屋产权。后买家要求卖家退还定金并赔偿损失，遭到拒绝。买家委托笔者将卖家起诉至法院。

一审法院认定：

因双方签署的《房地产买卖居间协议》系双方当事人真实意思表示，且明确了双方的权利义务，房屋买卖的具体内容达成一致，房屋买卖关系已经成立。嗣后，双方对于已确定条款进行变更、增加，但双方未达成一致。因此原合同继续有效，双方仍受到原合同的约束。合同中约定2015年10月30日办理交易过户，但卖家与案外人皮某签署了《房屋买卖合同》，已经构成了根本违约，因此买家有权解除合同并要求退还定金和赔偿损失。故一审法院支持了买家的全部诉讼请求。

二审法院认定：

驳回上诉，维持原判。

律师分析：

一、本案中《房地产买卖居间协议》的性质

究其性质，我们需要从当事人双方所签署《房地产买卖居间协议》的内容上来看，包括合同主体、标的、数量、价款、支付方式、过户日期，网签日期等，这些合同必要内容双方当事人均已达成了一致，故《房地产买卖居间协议》可以视为“正式合同”，对双方当事人均有约束力。任何一方希望变更、增加合同条款的，均需要与对方当事人协商一致，否则仍需按“正式合同”的约定履行义务。

二、草签合同与网签合同的区别

曾经有当事人咨询笔者，仅草签了合同，交了定金，没有网签，合同是否有效？经过一番了解后，笔者发现，当事人对于草签合同的性质不理解，草签合同到底是定金协议、预约合同，还是“正式合同”？其实，无论名称是定金协议、预购合同还是正式房屋买卖合同，均需要从合同的内容来看，如果合同内容如本案例一样，那草签合同就是“正式合同”，如果合同内容明确约定对于待定事项需要进一步磋商，将来在一定期间内另行订立合同的，就是预约合同。

那么如何有效判断草签合同是否是预约合同？根据《合同编通则解释》第6条第1款“当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。”之规定，笔者认为，判断是否是预约合同一般要注意三点：其一，当事人有订立预约合同的意思；（有当事人咨询笔者，草签合同是否属于预约合同？我就问他，草签合同时是否有订立预约合同的意思，没有意思，就是订立的“正式合同”。）其二，有待定事项需要进一步磋商并约定在将来一定期限内另行订立合同；（如果草签合同已经将所有事项都协商一致，即使约定将来一定期限内另行订立合同，也应认为草签合同是“正式合同”）其三，订立预约合同后，尚未履行合同的主要义务，如支付首付款或交付房屋。（如果当事人约定将来在一定期限内另行订立本约合同，但一方已经开始支付首付款并为另一方所接受的，那么草签合同也是“正式合同”）。同时符合这三点要求的，那就是预约合同。当然，预约合同虽不是“正式合同”，但也是有效，如果违反预约合同，也是要承担违约责任的。

还有当事人问笔者，我都是拿着网签合同去房产交易中心办理过户手续的，是否可以认为网签合同才是“正式合同”？首先，我们先看法律规定，根据《合同编通则解释》第6条第3款：“当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。”之规定可知，有该条两种情况的就是“正式合同”。

其次，在日常生活中，我们约定在将来需要签订“正式合同”的场合，一般会有三种情形：第一，当事人签署了草签合同，合同中约定了主体、标的，数量，价款，过户时间，交房时间，违约责任等，没有其他待定事项需要进一步磋商，此种情形可以认定草签合同就是“正式合同”，此时办理网签合同仅是“正式合同”成立后当事人的合同义务；第二，当事人在草签合同时明确表示过户时间无法确定，需要进一步磋商，并提出1个月后另行签订网签合同，此种情况可以认为签订网签合同才是“正式合同”；第三，当事人草签了合同，并约定了网签合同的时间，并支付了首付款的，此种情况可以认定草签合同就是“正式合同”。因此，最终哪一份合同才是“正式合同”，需要根据事实情况、合同内容，履行情况等综合判断。

三、总结

1、草签合同是否是“正式合同”，需要根据合同内容、有无预约合同的意思、合同履行情况进行综合判断；

2、如果有待定事项需要进一步磋商并约定在将来一定期限内另行订立“正式合同”，需要在草签合同中明确约定；

3、当草签合同内容与网签合同内容一致的，草签合同就是“正式合同”，网签合同仅仅是履行“正式合同”的合同义务而已。