没收租赁保证金与违约金是否可以并用？

律师观点分析

　　案情简介

　　原告杨某与被告HK公司于2021年3月签订《房屋租赁合同》，约定原告出租给被告的房屋坐落于上海市浦东新区沪南路房屋（以下简称“该房屋”）；合同租赁期自2021年4月1日至2027年10月31日止。2023年1月6日，被告发函称，因自己经营困难，要求退租。2023年1月20日，被告未支付2月份的租金，经原告催告仍未支付。2023年2月21日，原告通过律师向被告发出了《律师函》解除了双方的《房屋租赁合同》。2023年2月28日，被告向原告支付了占用期间的使用费67753元。之后被告一直拒绝将房屋恢复原状、返还房屋。原告换锁后，被告撬锁后继续霸占房屋。后双方涉诉。

　　双方争议焦点：

　　1、没收租赁保证金与违约金是否可以并用？

　　2、违约金过高是否应当予以调整？

　　一审法院认为：

　　因被告违约致使租赁合同解除，被告理应承担相应违约责任，原告要求没收租赁保证金298792元（即4个月租金），符合合同约定，本院依法予以准许。被告认为原告主张解约违约金标准过高，要求法院予以调整，本院综合考虑被告的过错程度、原告的实际损失、原告已没收相当于四个月租金标准的租赁保证金，酌定判令被告支付给原告解约违约金67753元。（即合同约定违约金系2个月租金标准，支持1个月）。

　　二审法院认为：

　　对于违约金，原审考虑到杨某某没收了保证金，故而酌情判令HK公司承担解约金67753元。本院认为原审法院对违约金部分的处理尚属合理，本院予以维持。

　　律师分析：

　　1、关于租赁保证金问题。

　　根据《房屋租赁合同》约定可知，若租赁期满，承租方未发生合同约定的违约责任，及时付清租赁期内一切水、电、燃气等费用，出租方在30日内无息返还租赁保证金，故该租赁保证金性质为履行保证金（可返还）。但是，一旦发生违约情形，合同约定没收保证金的，该租赁保证金看似具有一定的惩罚性功能，实则是用于弥补出租人的损失，如水电费抵扣，房屋无法出租而导致的空置费损失等。

　　而违约金明显与租赁保证金不同，违约金是违约方不履行合同约定义务，而需要承担的责任，而且必须在合同中明确约定违约金才能获得法院支持，若合同中没有约定违约金的，则只能要求赔偿实际损失。违约金一般具有弥补损失的补偿性功能，法律也允许其具有惩罚性功能。因此两者性质不同，可以并用，但需要综合考量违约情况，受损失程度等进行综合判断。

　　2、违约金是否过高应当综合违约方过错，合同履行情况，守约方实际损失等因素综合判断

　　2023年开始，HK公司以多种理由拒绝支付租金，杨某被逼无奈只能解除合同收回房屋，但在解除合同过程中，其既不愿意搬离房屋，也不愿意支付房屋占有使用费，换锁后还是撬门进来继续霸占房屋。在整个解除合同过程中（起诉阶段），杨某借钱垫付房屋租金以保持租赁关系的正常履行，甚至杨某在外借高利贷经营，这给杨某造成巨大的经济损失。自2021年至2023年，HK公司共计拖欠物业费、水电费11万多元。其中2023年1月1日起至今的物业费和水电费一分未付，计44172元。HK公司先提出退租，随后又霸占房屋，拒绝支付占用使用费，系故意违约，造成杨某巨大损失。另一方面，杨某与大房东即第三人解除合同时，约定3个月租金作为合同解约金。综合上述情况，本案中的5个月租金损失尚属合理。