不履行《房屋买卖合同》（草签版）的法律后果 -------以新《合同编通则解释》为中心

律师观点分析

　　案情简介

　　2022年6月5日卖家戴某与买家海某、江某签署了《房屋买卖合同》（草签版）及《居间协议》和《补充协议》。合同成交价为130万，实际成交价是216万，税费各自承担，同时约定最晚于6月13日签订《上海市房地产买卖合同》（网签版）。2022年6月13日上午10点，海某未到场；戴某强调合同按照216万进行签署，不同意做低房价，其他条款按照原合同来履行；江某同意变更，但希望给足时间交首付，双方未能达成一致意见，从而导致未能顺利网签。买家海某、江某起诉要求解除合同并双倍返还定金。

　　一审法院判决认定：

　　卖家有权就做低房价进行反悔并要求按照实际房价216万进行网签，但考虑到后续首付以及办理贷款等购房环节问题，按照实际房价216万进行网签属于变更双方之约定，在原告方并未明确表示不同意且在居间方要求进一步协商的情况下，双方应进一步磋商。

　　双方在2022年6月13日之后不能协商一致，网签一直无法完成，导致双方之间的合同无法继续履行，考虑到本案双方合同的约定以及后续实际履行情况，双方对此均负有责任。因此网签合同未能签署以及房地产买卖合同解除因双方原因导致。合同解除后，被告收取的定金应当返还。故一审法院判决：解除合同并返还定金，驳回原告其他诉讼请求。

　　二审法院判决认定：

　　驳回上诉，维持原判。

　　律师分析：

　　一、双方对变更后的合同必要条款未能协商一致的，均不构成违约

　　笔者在本案中代理被告（卖家），卖家提出做低房价系恶意逃避国家税收后，买方同意变更，故双方变更了原合同之约定，但双方对于变更后的首付款支付时间等条款未能协商一致。参照《商品房买卖合同解释（2020）》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原被告双方对合同必要条款无法协商一致，导致未能顺利网签，被告应当将定金返还给原告。

　　二、《房屋买卖合同》（草签版）是预约合同还是本约合同

　　《合同编通则解释》第6条第1款规定：“当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。”以及该条第3款规定：“当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。”

　　根据上述规定，区分预约合同与本约合同的关键在于是否约定在将来一定期限内另行订立合同。笔者认为，司法解释如此规定主要从两方面来考虑，首先，从商业惯例上来说，在商业合同的谈判磋商中，当事人可能因考虑不周或者因市场行情无法确定等原因，合同中一般会将某些特别在意条款留待日后再次协商。如《国际商事合同通则》第2.1.14条（1）规定，如果当事人在各方意在订立一项合同，但却有意将一项条款留待进一步谈判商定或由第三人确定，则这一事实并不妨碍合同的成立。其次，从交易决策上来看，即无论当事人之间的约定在内容上如何完整，只要当事人约定将来一定期限还要订立本约合同，则这些文件在性质上就只能界定为预约合同而非本约合同，因为当事人对于是否将交易推进到本约阶段实际上保留了最终决策权。也就是说，预约合同与最后订立的本约合同在条款上一模一样，预约合同也不能被认定为本约合同。

　　综上，若《房屋买卖合同》（草签版）中明确约定在将来一定期限内需要签订上海市房地产买卖合同（网签版），且买方仅支付了定金，尚未支付购房款的，笔者认为，《房屋买卖合同》（草签版）应当属于预约合同。如果违反《房屋买卖合同》（草签版），需承担违约责任的，则根据《合同编通则解释》第8条第2款规定：“前款规定的损失赔偿，当事人有约定的，按照约定。”即如果合同中约定适用定金罚则的，从其约定。

　　这里需要特别说明的是，《上海市高级人民法院关于审理二手房买卖案件若干问题的解答2005》第5条认为：“如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。”否则会被认为是以格式合同形式对买卖关系予以确认。因此笔者建议，在草签合同时直接将签订网签版合同作为订立房屋买卖合同成立、生效的条件。

　　三、对于待定条款的约定是属于预约合同还是合同不成立

　　笔者曾碰到过，买家需要将自己房屋出售后再置换新房的，此时对于出售后的房价是多少会直接影响购置新房的首付款支付比例和贷款成数，故希望等房屋出售后再另行订立合同。最后双方草签了合同，约定待自住房屋出售后，再确定首付款比例和贷款成数，如果达不到贷款条件，则不再购买。

　　根据《合同编通则解释》第3条第1款和第2款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人姓名或者名称、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但是，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。根据前款规定能够认定合同已经成立的，对合同欠缺的内容，人民法院应当依据民法典第五百一十条、第五百一十一条等规定予以确定。”在此种情况下，除合同主体、标的和数量外，当事人认为其他内容对其具有重要性而进行了意思表示，则就该内容也必须双方达成一致，才能认定合同成立，而不能通过合同解释规则或者推定规则来解决意思表示不一致的问题。

　　因此，买家对于首付款比例和贷款成数做了特别约定，若首付款比例未达到贷款条件，造成无法贷款的，则可以不再购买。此时因老房屋出售受到市场风险的影响，但该影响不可归责于买家，故当合同不成立时，买家不承担责任。

　　四、结论

　　1、对于当事人（在草签合同时）有待定条款的，笔者建议直接作为合同成立的条件，未达成一致的，则合同不成立，且不可归责于双方事由的，不承担责任。

　　2、对于在当事人签署草签合同时，笔者建议在合同中增加“将来一定期限内需要另行订立合同作为合同关系成立、生效的条件”之约定，将合同的最终决策权保留到下一次磋商阶段，避免包括但限于房价等不确定因素给自己造成损失。